二代上位，老将腾退
编者按：本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：盐阿白。
图自影视剧
又一位“二代”，登上了地产的大舞台。
近日，蓝光发展发布了一份内部任命文件，董事局主席杨铿之子杨武正接任蓝光老将余驰，担任公司常务副总裁、首席运营官，分管投资体系、经营体系。
余驰曾经被誉为蓝光发展最年轻的总裁，2018年8月他从前任魏开忠手上接任COO时，年仅35岁。
而如今，杨武正打破了这个记录，年仅25岁，刚刚获得金融硕士学位。
这并不是杨武正首次出现在媒体视野，他的第一次“亮相”，还是在半年前。彼时，蓝光发展“二把手”张巧龙离任非执行董事，杨武正获得了董事提名，并在5月份正式被任命为蓝光发展集团董事。
这也让业内猜测，杨铿正在有序推进杨武正的接班事宜。
01 高压之下，多名高管离职
余驰的离开，已经不是蓝光发展今年第一次高管离职。
今年4月，蓝光发展曾经的“二把手”张巧龙、副总裁王万峰双双辞任非执行董事；8月，蓝光人力“一把手”孟宏伟也提出了离职。
时间线拉长，会发现蓝光发展在近几年中的高层人事变动均较为频繁。
以即将离任的余驰的前任为例，余驰在2018年8月从他手上接任COO，彼时魏开忠被降职为四川蓝光和骏实业有限公司高级副总裁，而后魏开忠离开蓝光。
与魏开忠同一批被“换血”的，还有当时的董事和高级副总裁吕正刚、董事任东川和董事李澄宇。
对于魏开忠的离开，有消息表示，蓝光发展是一家以结果为导向的企业，魏开忠的降职很大程度上与其中期业绩不达标有关。
2015年蓝光发展借壳上市，这家发源于四川的房企便开启了全国化布局，进入到了规模扩张的“快车道”。仅仅是5年的时间，蓝光发展就从一个销售额不到200亿的中型房企，发展到了“千亿”规模。
至2019年，蓝光发展实现了1015.37亿元销售额。
这种急速的发展，使得蓝光在业务扩张、促销售、抓回款等方面，对领导层提出了十分严格的要求。近年来，不少公司高层都因业绩、公司发展战略等原因离职。
在2019年9月，蓝光发展将总部搬迁至了上海，剑指华东区域的扩张。自媒体“莫老爷”称，这让原蓝光发展CEO张巧龙萌生退意。
“张巧龙的离去不是偶然，虽说帮助蓝光跨越了千亿的目标，但去年蓝光总部要搬迁上海之时，张巧龙离职的想法就已经萌生。”
蓝光的大本营一直在西南，对深耕原先固有区域的职业经理人而言，总部搬迁意味着人脉的断裂，需要重头再来，面临着更多的挑战和不适应性，甚至水土不服。
2019年张巧龙递交书面辞呈报告后，在此后的大半年时间里，一步步退出了蓝光管理层。
此次余驰被杨武正替代，蓝光发展方面并未进行详细说明，其品牌回应表示：“离职是余驰总的个人原因。”
而有媒体曾透露：“今年4月，成都一个项目的退股风波，主导拿下该项目的余驰被降职，还罚款100万元，职位从联席总裁降为了常务副总裁。”
并不确认此事是否与余驰离开蓝光有关。
02 领导班子新核心
张巧龙确定离开蓝光发展后，杨铿为自己选的新“二把手”，是原华润置地华东大区总经理迟峰。而接替余驰COO职位的人选，变成了年仅25岁的杨武正。
明星经理人迟峰，曾一手推动了华润置地在华东区域的业务铺展。他在江苏区域“白手起家”，从无锡公司到江苏省公司，5年间公司业绩增长超过15倍。
伴随着蓝光上海总部的迁移，以及公司业务“东进”的战略需求，迟峰的经验和人脉，对于蓝光都有很大助益。
迟峰在上任后，有投资者透露：“他认为蓝光发展现在已经达到千亿规模，未来想更进一步就需要解决过去区域发展不均衡等众多问题。”
迟峰的“变革”主要从三方面进行：
一、组织结构大变革，江苏区域合并安徽区域，河南区域合并两湖区域（湖南、湖北），华南区域合并粤港澳大湾区区域。
二、精简总部，而加强区域，一组内部流传的数字是：“总部450人将减少至300人”，而被精减掉的总部员工会被下放区域。
三、2020年的重点放在了回款考核之上，迟峰临时调整了公司2020年的任务计划，要求回款在2019年的基础上上浮15%。
这些调整，也使得蓝光发展的企业风格在一年之中有了较大的变化。和过去快速追求规模化不同，如今的蓝光更加强调平衡和长期发展。
迟峰在前不久的一场采访中如此说道：“企业的发展是一场马拉松，而不是一两百米。如果用短跑的速度跑长跑，整个运营体系动作会变形，并存在短板。”
25岁的杨武正的工作经验就显得较为稚嫩了。
据天眼查信息，杨武正持有美国雷塞尔大学金融本科学历和英国华威大学金融硕士学历。此前，杨武正担任过蓝光投资控股集团有限公司董事、董事长助理，以及蓝光发展董事长助理兼投资发展中心副总经理。
近年来，地产二代接连接手父辈的工作，杨惠妍、王晓松、朱桔榕等已经成为了企业的“一把手”，孙喆一、陈思铭等也在父辈的“背书”下，下放到各个核心板块锻炼。
相比之下，杨武正起点很高，不仅担任COO，还将负责投资体系和经营体系。
03 蓝光新困境：销售乏力、高杠杆
回到蓝光发展企业自身，摆在迟峰和杨武正面前的问题并不少。
蓝光发展在2015年之后的几年中，虽然实现了全国布局，销售业绩快速上涨，但却留下了许多“后遗症”。
首先，蓝光发展在销售的表现上略显乏力。
在走出四川“大本营”之后，蓝光发展在成都的市场占有率正在明显收缩。据其2019年年报，成都区域是蓝光发展六大区域中唯一下跌的区域，销售额为189.26亿，同比下降34.16%。
在今年，这个趋势更加明显。在上半年，其销售面积由上年同期155.22万平方米骤降至88.25万平方米，同比下跌43.15%，销售金额也同比下跌38.03%。
2020年1-6月蓝光发展房地产业务销售情况表
“痛失”大本营之后，迟峰需要以其他区域的增长，将这一缺口补上。但突如其来的疫情，或许打了蓝光发展一个措施不及。前三季度蓝光发展累计销售额 662 亿元，同比降低 7.4%。今年能否维持千亿规模，就是一件十分艰难的事情。
其次，也存在土储不足，拿地溢价率高的问题。
2019年年报数据显示，蓝光新增土地储备总建筑面积1121万平方米；截至报告期末，待开发建筑面积1773万平方米。如此规模的土储与许多千亿房企相比，明显“余粮”不足。
这让蓝光在今年的拿地上走得十分激进。据统计，2020年前10个月蓝光发展共计新增52个项目，其溢价率十分招眼。
诸葛找房数据中心显示，截至目前，蓝光发展所拿地块中溢价率最高者超过了150%；即使排名第20位的地块溢价率也达到45%。
数据来源诸葛找房
而高溢价拿地的后果是蓝光发展负债率的升高，以及现金流的紧张。根据其三季报，公司经营现金流净额为-98.49亿元，较上半年的-83.77亿元进一步扩大。蓝光发展在报告中解释称“因土地储备规模扩大所致”。
在今年，“三道红线”也给了蓝光发展重重一击。
根据蓝光发展的半年报，其净负债率105.63%，累计负债规模1843.2亿元，资产负债率80.84%，高于65.08%的行业均值；扣除756.26亿预付款后，资产负债率仍达71.34%，高于70%的监管红线；现金短债比0.75倍，较年初的1.18倍下滑明显。
三道红线，蓝光发展踩了两道。
可以看到，迟峰来到蓝光后想要快速做出成绩，但无论是疫情，还是三道红线，都让他每一步都走得十分艰难。
而即将成为COO的杨武正，又将给蓝光发展带来怎样“新陈代谢”？
这或许也是摆在迟峰面前的问题。