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编者按：本文来自微信公众号“子木聊房”（ID:zimuliaofang），作者：子木。
“一些城市周边的新房真的不能买。”
昨天一个老同学在校友群里哭诉，自己高杠杆买的投资房，被套得死死的，卖也卖不出去，租也租不出去。
记得去年拿房的时候，她还在群里发红包，称自己做了一个精明的判断，那时候大家纷纷道喜，称其眼光毒辣，女中豪杰。
她买的是一个重点二线城市旁边小城市的新房，当地对这个新区的规划极高，号称要接驳二线城市产业，承接刚需住房需求，共同打造超级城市群。
70万的人口，新房房价最高一度炒到2万多/平米，让人唏嘘。但她不怕，她说，买房就要看未来，必须要响应国家级城市群的概念，还拿昆山之于上海，东莞之于深圳做类比。
的确，以前在大城市买不起房，在有概念的周边投资，然后向城内置换，或许是一种弯道超车的捷径。
但在上一轮房价周期过后，当房产价值彻底以“实力”为锚时，城市群、自贸区、新区等概念逐渐褪去光环，甚至成为了忽悠人们买房的谎言。
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迫不得已
城市群这个词，大家可能再熟悉不过，但很少有人知道它出现的历史背景和真正的含义。
中国最早出现城市群概念的时候还在90年代，那时候正值改革开放的工业化前期，沿海地区的长三角、珠三角以及的京津冀城市不仅发展速度快，而且经济规模占全国比重越来越高。
但事实上，此后长达20年，中国从没有重视过城市群的发展，而是主张“四处摊大饼”的做法，也就是说，不单要所有城市发展起来，所有县城及乡村都要一起发展。
这可能源于对地方的信任，也可能是均富的马克思主义理想化追求。
随后我们便有了长达20年轰轰烈烈的造城运动中，央行发行的大量货币砸向广袤无边的土地上，激起的水花变成一幢幢拔地而起的高楼。
然而国土虽然广大，但并不是每一块土地都适合人类生存、大规模开发和大量建设现代化建筑。
而且“人往高处走，水往低处流”的真理自古有之，当城市只忙于造城而没有思考如何去招商引资，让城市提供更多可以赚钱的工作机会时，人口会加速流出，导致之前的投资付之东流。
长此以往，之前对城市真金白银的投资大多数亏空。所以2015年时，有机构爆出地方隐形债务过高，也有了后来启动房地产去库存，2015-2020长达5年的楼市大周期。
与此同时，从2015年开始，城市群概念又被提到纸上。
2016年3月国家“十三五”规划纲要里，明确提出要 “加快城市群建设发展”。
因为大家想清楚了，与其摊大饼发展，大部分城市投资赔钱，还不如把能量集中于核心城市，然后让核心城市带动周边城市发展，抱团发展实现共荣，这符合城镇化发展的趋势。
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饥饿的城市
从2015年开始，城市群成为主流思想，陆陆续续有省市开始报批城市群，从一开始的长三角、珠三角、京津冀三大城市群向外拓展延伸。
公开资料显示，从2015年到现在，国务院已经批复了11个城市群的规划，全国19个城市群规划全部编制完成，例如成渝、长江中游、中原、关中平原、哈长、北部湾、兰西、呼包鄂城市群等等。
你会发现，凡是有城市的地方都有城市群，我们又从轰轰烈烈的摊大饼时代过渡到了“遍地开花”，几乎所有城市的新房售楼处，销售案词都要加上城市群这个概念。
“并不是把一群城市放在一起就叫城市群，而是由中心城市带动，一群城市可以产业互补、相互作用。”
这是城市群的主要概念，但事实上，大部分中心城市还处于“饥饿”的状态，更别提带动周边城市发展。
细数这些年各地的发展规划战略，你会发现，全国各省几乎把所有资源导向了中心城市，正所谓纵一省之力打造一城，例如湖北的武汉、安徽的合肥、河南的郑州、陕西的西安……
资源聚集，中心城市经济发展迅速，提供的赚钱机会越来越多，开始加速虹吸周边资金和人才，循环往复，最终形成一家独大的格局。
这样的趋势的最终结局，和京津冀城市群演变历程极其相似，天津跟石家庄目前情况如何，大家都能看到。
所以，这位老同学把房子买在“饥饿”的二线城市周边，最终的命运便只有一条：被套死。
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当城市没有边界
讲到这里，很多人要问了，所有城市群都是这样的归宿吗？时间是流动的，现在不行，不代表未来不可以。
城市群是必然的趋势，如果想预判哪些城市群可以成功，还需要研究当下的成功案例，长三角和大湾区，其中我认为，最有教学意义的还是大湾区。
因为长三角的诸多城市，例如上海、南京、杭州、苏锡常这些城市都是有历史有文化底蕴的，但大湾区真正有历史的只有广州，深圳的年龄仅有40岁。
能在这么短的时间内打造成拥有国际一线城市群潜力的案例并不多见。
大湾区成功的第一要素，就是前期重仓交通，让城市没有边界。
每次去大湾区出差，只能用两个字形容我的感受：方便。
最疯狂的一次是，我早上从深圳出发，上午去了东莞，然后下午到了广州，晚上到了珠海，一天时间可以辗转4个城市。
有时候开车太累，就选择打车走，大湾区各城市之间跨城的顺风车非常多，网络约车也很方便。
整个大湾区的交通轨道像一张网一样交织在一起，每个交通工具就是流动的血液，运载着不计其数的“买卖”。
在此基础上，各城市加速建设，逐渐连成一片。
给大家看一张我在大湾区出差时拍的图，你能从这张图看出什么？
这不就是一张普通的城市照片的？不然，其实这张图包含了两座城市，一街之隔，这边是深圳，那边是惠州。
经过这些年的发展，深圳的坪山区和惠州的惠阳区是连成一片的，这可能超出了很多人对于城市的理解，但这才是城市群的真正样貌。
不单深圳和惠州连成一片，深圳和东莞也是如此，大湾区内，东莞还和广州连成一片，广州又和佛山连成一片。
我去大湾区出差，经常可以遇到两地穿梭的人群，很多白领在深广工作赚钱，去周边的城市生活居住，既保障了工资收入又可以在大湾区定居，而且栖息地的生活配套完全可以满足生活所需。
同样，深圳和广州的产业在加速向周边城市溢出，从而形成了“前店后厂”的协作体系，例如华为把工厂和研发基地搬迁到了东莞，但“门面”还是留在了深圳，和外界达成更多的交易合作。
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看到这里，大家应该会明白，决定一个城市群的成败有其三。
一在中心城市是否“吃饱”，有能力外溢；二在于交通是否编织成网，流动便利；三在城建规划，是否能连成一片。
目前来看，以成都、杭州、武汉、重庆、南京、天津为主的强二线城市还需要至少5-10年时间对周边虹吸，才拥有外溢的能力，更何况普通城市群，就像呼包鄂城市群，再过20年也连不起来。
与此同时，如果想打造一个超强卫星城，还要考验城市对交通的建设能力，与中心城市相连，起码得有3-5条高速，2-3条高铁、城际，目前来看，拥有这样规划的城市群少之又少。
上一轮房价周期，城市群概念是炒作房价的主要帮凶，现在周期已经结束，那些布局在二线核心城市旁边的小城市彻底进入冷潮期，这将会是一个长期趋势。
所以下次你去买房，售楼处小姑娘再用城市群忽悠你买房时，你就问问她，城市群到底是什么？何时才能成“群”？