躁动背后的奥秘
编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：伍豪。
春暖花开的季节，深圳当下的楼市行情却异常诡异。
自2月深圳出台了“自残式”楼市调控政策后，深圳楼市瞬间冰冻，二手房成交量断崖式下跌。
按下葫芦浮起瓢！
严厉的楼市调控政策下，深圳特有的小产权房市场却神秘的火了。
无路可去的市场热钱似乎发现了新大陆，行情一直较为平稳的多个片区小产权房房价出现了莫名的上涨。
尤其有旧改拆迁预期的小产权房，更是火爆异常，成交价有接近板块商品住宅平均房价的趋势。
小产权房市场躁动的背后究竟有什么奥秘？
1
冰冷的深圳二手房市场，躁动的小产权房市场。
4月的深圳楼市似乎有一点冰火两重天的感觉。
一位中介告诉我，深圳某个普普通通城中村，最近前来看小产权房的人多了许多。
按照小产权房的交易惯例，成交都是按“套”买卖，这里的一房一厅卖60万到65万左右，两房一厅要100万左右。
（小产权房经过“精装”后发售）
若按此价格计算建筑面积的单价，房价接近两万元。
而在去年同期，还是这个地段，小产权房的房价也不过才一万多元。
躁动的市场，还在不断升温。
2
为什么深圳的小产权市场如此躁动？原因主要有三个。
第一个原因这次深圳楼市调控太狠了，二手房首付比例大幅度提高，杠杆率大幅度下降。刚需韭菜们对二手房市场已经望而却步。
二手房买不起，限价新房买不到，两头夹空。
住房市场需求没变，还在不断增长，多重因素刺激下，小产权房市场成为最后的选择，市场热度快速升温也就成了必然。
第二个原因深圳的土地太稀缺了，投资客太多，深圳楼市严厉调控，限购限售，买不到商品房，就买小产权房，既可以升值，更重要还是赌拆迁。
据了解，进入4月，一些即将拆迁的小产权房价格上涨明显，均价甚至已经超过5万元。
在官方的二手房成交参考价中，沙井的数个小区均价基本上在每平方米4万至5.2万之间，与小产权单价已经相差不大。
在罗湖区，部分有旧改预期的小产权房挂牌价已经飙至每平方米6万元左右。
近两年，深圳拆迁进程明显开始加快，随着岗厦、蔡屋围、大冲、白石洲、上沙、下沙这些著名的城中村相继被拿下。
一栋栋农民楼被夷为平地，随之而来的就是原住民通过拆迁暴富的各种传说。
对于很多资金有限的投资客来说，分享深圳城市发展红利最好的办法就是以较低价格买入城中村的“小产权房”，长期持有，一旦天上掉个馅饼，就能少奋斗几十年。
第三个原因则是深圳出台的棚改政策，明确指出，深圳未来棚改计划从原定的30年缩短至20年。
过去深圳旧改拆迁进展一直十分艰难，由于必须征得100%的居民同意，很多老旧小区的拆迁在前期征询意见层面就停滞不前。
很多住户漫天要价，坐地还钱，使得拆迁工作无法推进，所以买入“小产权房”变现的风险挺大。
但这两年形势发生了变化。
旧改政策的变化明白无误的告诉市场：城中村的拆迁改造要大大加速，“小产权房”通过拆迁洗白实现巨大溢价的机会来了。
3
但是，躁动的小产权房市场背后，隐含的风险，不得不防。
深圳小产权房三大风险，在这里必须提醒大家，毕竟谁的钱都不是大风吹来的。
第一个风险是“违章建筑”风险。
从去年到今年，监管部门多次明确“小产权房”一律不予确权登记。
不排除未来政府对小产权房采取对待钉子户实施棚改的强硬政策。
深圳福永鸿福花园就是这样的代表之一。
鸿福花园地块原本是一个金属公司通过招拍挂从政府买来的工业用地，申报时为2栋工业厂房，结果被违规建成了8栋21层高的小产权房。
鸿福花园共有1280套住宅，外观上与商品房小区相似，又靠近地铁口，建筑质量也不错。
上百万的现金，其实当年完全可以购买一套400万的商品房，但许多人贪图小便宜，选择了小产权房。
由于开发商在售楼时，一直宣称鸿福花园是福永的村委统建楼，可以分期贷款六年，而此前深圳的村委统建楼都已成功建成并入住，这也成了购房者们认为没有风险的依据。
没想到媒体曝光后，鸿福花园成了政策严打的对象。从此，所有业主欲哭无泪，叫天天不应，叫地地不灵。
第二个风险是深圳小产权房偷面积情况十分严重。
比如你花了70平米的钱，可能买到的只有50平米，等到拆迁置换的时候，开发商可不会按照你所谓房本上的70平，而是根据实际用面积置换。
那你到手的商品房就只有50平，这些损失都是要折算到你购买的单价里面去的。
第三个风险是购买小产权房需要全款。
动辄一百多两百多万的资金长期沉淀在这里，又无法抵押贷款，都是要计算成本的。
4
面对当下躁动的小产权房市场，深圳的小产权房究竟能不能买？
如果是其他城市，笔者的建议一定是不能买。但深圳的情况太特殊了，必须具体情况具体分析。
深圳“小产权房”相比较商品房来说，优点太多，比如不限购，不需要购房资格，没有国土局备案也就没有房产税的担忧，低单价低总价，租金回报率高，拆迁了可以按1-1.3倍赔偿。
只要深圳土地仍然稀缺，商品住宅价格不断上涨乃至高位横盘，小产权房的市场就会永远存在。
尤其是深圳计划到2035年，筹集各类住房170万套，其中有6成是保障房，这么多保障房从何而来，大部分都将来自超500万套的小产权房。
如果你囊中实在羞涩，又真的很想留在深圳，小产权房可以买。
只要提前规避好相关的风险，从村委会等正规渠道购买“小产权房”，安全系数还是比较高的。
当然，可能很多朋友会问，如果我没有深圳的房票，买不了深圳住宅，又不想买风险较大的小产权房。
那么，我还能买什么？答案是：商务公寓。
其实深圳已经为外地人悄悄的开了一个政策口子，就是商务公寓。
近日深圳住建局发文：商务公寓可通管道燃气！
重点提到：新建住宅以及其他需要使用燃料的建设项目（商务公寓、宿舍项目）应当配套建设燃气管道及设施。
如果是其他城市的商务公寓，就算可以通燃气，如果你问我能不能买？
唯一答案：拒绝购买。
但深圳的商务公寓有点特殊，应该说很特殊。
自深圳2月出台楼市调控终极大招后，深圳商务公寓和住宅的政策剪刀差越来越小。
比如首付成数，所有银行都参照二手房官方指导价评估放贷，一套住宅动辄6成、8成首付，公寓首付只要4.5-6成，比住宅更有优势。
增值税方面，住宅免征从2年变成5年，普通住宅标准也很严格，一不留神就变成了豪宅，要交豪宅税。
可以说，住宅和公寓的税费差距缩小了。
政策面观察，既然可以通燃气，下一步部分商务公寓也可以参照住宅，享受到其他一些利好的政策。
这种趋势越来越明显。
最关键，在深圳的一些核心区域、热点区域，如福田香蜜湖、南山深圳湾、前海等，目前新房只有公寓供应，没有住宅。
最特别的是，深圳的商务公寓不限定最小分割单位，不限定销售对象，不限定转让对象。
如果你买的是深圳南山区、福田区商务公寓，还可以享受学位房待遇。
看明白了吧，这就是深圳的商务公寓。
和我们传统意义上理解的商务公寓完全不同，甚至可以说算得上是一种“准住宅”。
政策寒冬下的深圳楼市，至少今明两年房价别想再涨了。
买不起二手房，打新买不到一手房，你又不想买小产权房，深圳特殊的商务公寓，良好的流动性，此时反倒成为了优质的资产。
这就是魔幻的深圳楼市。
这就是诡异的深圳楼市。