五环成都的“一环”。
编者按：本文来自微信公众号 商业地产志（ID：CRRCHINA），作者Lori。
众所周知，成都的城市布局和北京、西安类似，呈环状分布。一环、二环、中环、三环，再加上绕城高速，成都也算是有“五环”的城市了。
然而，城市配套的完善足够早、与城市中心的距离足够近、居住和消费氛围亦足够成熟的成都一环路，商业发展情况却略显尴尬。
从成都市中心的核心商圈——春熙路和盐市口，到多个区域中心如新南天地、金融城、攀成钢等，近几年成都的商业发展似乎成功地避开了一环路这一重要过渡带。
之前我们分别梳理了成都的城东、城西和城南的商业发展脉络，但都将主要目光放在了二环以及往外的区域。也是在梳理成都各个方向、区域的商业项目布局情况时，我们发现了一环这个“真空带”。
为了更直观地呈现本文将重点分析的区域，我们照旧做了下面这张地图，它看起来就像是一个“甜甜圈”，而分布在一环路延线的商业项目，就好比撒在甜甜圈上的各种五颜六色的“巧克力碎”。
成都一环路延线重点商业项目分布情况
为了让文字和这张“甜甜圈”地图一样直观、清晰，我们尝试从特征、成因和前景三个层面，去解读成都的“一环路”。
特征
规模较小、模式老旧
大型项目分布不均
规模较小是一环路商业给我的第一印象。
我们粗略统计了目前一环路延线（直线距离1KM范围内）的商业项目，总数约23个（含待开业项目）。其中，我们现在常说的“购物中心”占比不超过五成，剩余项目则包括非自持运营的街区/广场（如罗马假日广场、好望角商业广场），以及专业市场（A世界、数码广场）等。
在“甜甜圈”里能看到的大型综合性商业体，甚至可以用“屈指可数”来形容。
另一大特征就是物业/模式相对老旧。
从已开业项目来看，无论是物业形态还是运营模式，大部分项目都尽显老态。最近开业的一个商业项目，恐怕算是2018年现身的东一环的未来中心，该项目还引进了距离市中心最近的一家盒马鲜生。
不过，由于未来中心体量不大，一年多来的具体运营情况也不尽如人意，因此在市场上的存在感较低。
当然，一环路上也能找出相对“新”，同时在市场上有一定影响力与口碑的大型商业，南一环的成都来福士广场和北一环的金牛万达广场，就是其中的代表，并且此二者都在2012年的下半年先后现身（其实也不新了）。
成都来福士广场于2012年9月23日正式开业，是新加坡凯德集团旗下知名商业产品线——来福士，首次进入西南市场。该项目凭借充满设计感的建筑外观，让业内和大众眼前一亮，更以新潮、时尚的年轻化定位，丰富了一环路乃至成都市的商业市场。
而且，成都来福士广场开业之时，成都首条地铁线路——地铁1号线已经开通。于是，成都来福士也是成都最早一批地铁上盖商业中心的典型案例。后来，伴随着地铁3号线的开通运行，成都来福士广场更是成为两条地铁线路的接驳换乘站点，其TOD商业的属性也因此进一步增强。
金牛万达广场则于同年的12月22日亮相。身为成都主城区第二座万达广场，金牛万达广场的现身，的确为城北带来了不少全新的消费内容与体验。同样因为是地铁上盖物业的关系，金牛万达广场比较便捷的可达性也为其日常客流提供了一定的保障。
虽然南有凯德、北有万达，但并未明显改变整个一环路商业运营情况的参差不齐，以及物业状况整体偏老旧的现状。而我们所标注出来的20余个开业及未开业项目中，由专业的商管公司自持运营的大型商业中心更是少得可怜。
不止如此，整个一环路上的商业项目分部情况也十分不均，其中已开业或处于运营期的项目多聚集在东门与南门，北一环目前靠着2012年开业的金牛万达广场撑起半边天，而西一环区域则几乎拿不出像样的综合性商业体。
就成都这座城市的发展路径而言，西门当属最早成熟的片区，可为何一环路的“分布不均”偏偏在城西片区摔了跟头？
成因
学校、医院、景点聚集
大型商业发展空间受限
其实，前文的“甜甜圈地图”已经相对清晰地解答了上面的疑问。
显而易见的是，一环路上，比商业发展更“繁荣”的，当属景点（武侯祠、锦里、青羊宫、杜甫草堂等）、医院（华西医院、省中医院、省骨科医院等），以及高校（四川大学、西南民族大学、电子科大、成都体院等）。正是因为在个甜甜圈上聚集了众多的学校、医院和景点，所以也在较大程度上使大型商业的发展空间受限。
尤其是城西，单是各种公园和知名景点，我们在地图上标注出来的就不下十个，并且占地面积都较大。而与之形成强烈反差的，则是西一环大型商业中心的捉襟见肘。
就我们所标注的区域来看，整个西一环几乎看不到大型商业中心。反倒是公园、景区、医院和学校等各类城市配套建设，在这里呈现出一番“百花齐放”的势头。
这一方面是因为，城西是众所周知的规划最早、最快成熟的区域，再加上天然的地理环境优势，所以在城市配套和生态建设等层面，自然更加便捷与完善。
另一方面，在成都市的道路规划中，一环路不仅是市中心核心商圈与多个区域次级商圈的过渡地带，同时也是城市商业区与居住区的重要衔接区域，所以，更多的公园、景点、医院与学校在此落地，很大程度上也是考虑到城市居民日常生活的便利性。
不过，像锦里、武侯祠这一类景区，本身也带有一定的商业属性，完全可以将其视为一种旅游休闲类商业模式。
此外，正是因为距离市中心区域很近，核心商圈的超强辐射范围和巨大吸附力，也让一环路的商业发展举步维艰、难成气候。
前景
新项目入市速度趋缓
旧城改造或将更频繁
有目共睹的是，2019年即将进入最后一个季度，成都主城区今年新入市的大型商业项目仍寥寥无几。新增项目的明显减少，在一定程度上意味着市场逐渐趋于饱和。当“量”达到某个峰值时，市场更需要的则是更优质的商业模式，以及更新鲜的消费内容。
对于诸如此类的市场诉求，成都的一环路真的是“太难了”。但若说前景，其实也并非没有机会。私以为，最大的机会或许就在于：旧城改造。
在“甜甜圈”上就有好几个商业属于“旧改项目”——
正处于运营期的优客城市奥莱，以及尚未开业的国贸·时尚汇和猛追湾上下湾都是其中的代表。
优客城市奥莱位于东一环，其前身是上世纪90年代开业的成都华联，2016年6月，成都华联宣告闭店改造，新的运营方为韩国衣恋集团。在为期3个月的集中闭店改造之后，全新项目于同年10月中旬重新开业，项目定位也随之变成了“城市奥特莱斯”。
距离优客城市奥莱并不远的猛追湾·上下湾，是由万科接手重新打造，项目属于街区式物业，据说将带来一批颇具特色的沿江店铺，并且最快这个月底就会全新呈现。
至于南一环的国贸·时尚汇，则位于武侯区的洗面桥街，由中国国际贸易中心相关企业组成新的管理平台，对旧物业进行改造。
项目面积约3万㎡，定位为社区时尚休闲中心。据其招商手册所透露的信息显示，入驻品牌包括步步高、屈臣氏、麦当劳、好利来、瑞幸咖啡等，业态涵盖了零售、美食、文娱及生活配套。
当然，除了旧城改造，新项目的入市信号也正在带给一环路信心。其中最受瞩目的当属即将现身北一环的龙湖成都上城天街。
地处北一环重要交通枢纽地带，与已开业的金牛万达隔街相望。该项目不仅对于近几年的一环路乃至城北是一大“惊喜”，对于龙湖商业而言，也是其进驻成都多年来的一次升级之作。
和南一环的成都来福士广场一样，即将于明年5月正式亮相的龙湖成都上城天街也具有颇强的TOD属性。地下有地铁1号线和6号线交汇，地上有多条城市主干道交织，其客流吸附能力绝不止于普通的区域型商业中心。再加上兼具丰富度与品质感的业态规划和品牌引入，让龙湖成都上城天街尚未现身便已颇受关注。
虽然现状很难，但陆续出现的旧城更新项目，以及全新的商业产品线的进驻，依旧让我们对成都的一环路抱有期待。希望在便捷的交通和完善的城市配套之上，未来会有更多优质的商业项目，出现在这个五彩缤纷的“甜甜圈”里。