外部环境影响节奏，却改变不了趋势。只有把握市场真实需求才能穿越周期迷雾。房地产永远都是“黄金时代”。但问题是：谁是主角？你和主角之间有无关系？
编者按：本文来自微信公众号：现领观察，（ID：xiaoershuyouhui），作者：空·白，经授权转载
01．永远的“黄金时代”
外部环境影响节奏，却改变不了趋势。只有把握市场真实需求才能穿越周期迷雾。
房地产永远都是“黄金时代”。但问题是：谁是主角？你和主角之间有无关系？
图：中介永不眠
一位英国学者对本图的总结：中介永不眠。
中介永恒流通，流通是永恒的生意。
在英国，二手房与新房成交比例：36万套/7.6万套，每年有14万业主变为租客，有18万租客变为业主。
每一次的轮换，房子都是固定的，是人在一波一波流动。
何为中介生意的本质？中介的生意来自人的流动、居住选择的变迁。
一些年轻人步入社会后变成租客，同时，一部分人由租客变成业主，这些都是新的生意。真实的交易需求，取决于人口流动频率。
当人口从农村流向城市，首次置业与新房是需求的主体；当人口在城市内部流动，换房改善与二手房是需求的主体。
在任何国家，任何发展阶段，住房是不动产，人始终处于流动状态，这意味着，经纪行业是永不落幕的朝阳行业。
百年的行业孕育百年的公司。
房地产永远是黄金时代，但不同时期，角色轮换一直在上演。在一个由供给为王向需求为王过渡的时代，本质要认清谁才是这个时代的主角——
增量开发时代，是以新房为中心的产业链重构；而未来的存量时代，是以二手业务和租赁业务为中心的产业链重构。
所以，未来最大的三个结构性机会：二手房向全国化发展，新房向渠道端发展，租赁向机构化发展。
02．大融合趋势
未来的房地产市场，是中国最大的单体品类。
依据现有市场数据预估：未来5-10年，新房大概到达12-15万亿，二手房到达10万亿左右，租赁5万亿，把全口径统计在一起，加之家居家装4万亿，居住领域是30万亿级别的市场。
图：收入方程式
交易额分三部分：二手房、新房与租赁。
渗透率，有多少单交易是通过经纪公司或者是经纪人来完成的。
市占率，二手是头部相对而言较集中的市场，新房我认为也会相应地集中。租赁是头部集中，中部和尾部高度分散。
二手，增长根基
在市场的大盘子中，我们能看到这样的业务路线：有玩家从二手房转向新房、租赁、家装；却很少从新房领域打向二手房、租赁，为什么？
二手业务具备天然的网络效应，由其 to C 的行业本质，加之经纪人间的合作，使得规模和网络效应的效用提升，从而正向循环。
纵观国内外，单一城市市占率超过30%的房地产品类只有二手房业务。可以说二手领域自带长出大公司的潜质。
前两年，头部开发商开始布局租赁，但本质上我以为：整个行业的生态正在以二手业务为中心向边界延展。
部分以新房业务见长的企业，开始努力尝试二手业务，在初具成效之后，进一步布局二手，这一战略选择的根源在于：二手是竞争力的核心。
我们说中介处于乱局中，但战场的边际正在逐步模糊。各位行者不要仅仅以中介的身份定义自己，而是要站在大市场大融合的角度看待自己，如何与未来30万亿级别的市场结合。
在未来，行业内的新玩家会有很多，我们不可过度关注别人的“新武器”而徒增焦虑，在关注竞争对手之前，先做好自己。
当一家企业致力于为合作伙伴提供价值，对客户好，对经纪人好，就没有做不好的理由。
布局二手房，并坚守下去，才有持续增长的本钱。
新房，渠道为王
未来增长空间比较大的两个市场：二手市场是GMV的增长；新房市场是渠道为王。
二手市场的增长，受制于市场因素，5万亿到10万亿的扩张是段艰难之路，但新房渠道渗透，自己是拥有主动权的，渗透率增加30%-50%是有可能快速达成的。
新房业务可以成为中介公司的业务品类，成为一个增长点。
但开展新房业务，并不容易。
传统经纪公司的新房与二手业务如何平衡？是否要单独建立新房的团队？新房团队的绩效如何设计？很多问题都没有可借鉴的成熟经验。
但有一点大家务必明确：
二手业务是时间生意，最终拼的是服务品质，这是根基与王牌，不可丢。新房业务是时机生意，最终拼的是成交，它只能成为业务的增长点。
租赁，未来战场
今天租赁市场GMV只有1万亿，加之租购并举的政策倡导，租赁市场的未来非常值得期待。
我们看成熟市场的例子，日本的新房和二手房约8千亿GMV，租赁交易额在2~3千亿之间，租赁市场规模占交易市场规模比重达到33%；美国占比30%。
而中国二手加新房拥有18万亿GMV，租赁只有1万亿，租赁市场占比只有6%，未来的增长空间非常大。
但受限于人口流入量少，三四线城市的租赁市场发展较难。在人口净流入的大城市，租赁市场有一定的增长空间。
经纪公司将会成为租赁市场的重要参与者。
但经纪公司应该以什么样的姿势介入租赁市场，这才是问题，这个问题的背后是城市的供求关系：一股脑增加供给，而需求的释放缓慢，就会造成供需缺口，从而使得出租率，出租周期，出租价格都受到影响。
中国的住房问逐渐变成一个租房问题：2.5亿流动人口的住房短缺与城市新青年的租房问题。
解决这个问题的关键是打通有房者与无房者之间的隔阂，解决无房者的租房问题，根本出路在于释放有房者的房产，用于出租，而将这两者联结起来的桥梁就是机构化租赁。
为什么公寓品牌能拿到不错的成绩？和需求有关。
对房东来说，平均每8个月重新找一次租客，成本很高。长租公寓企业，把房子收过来，建立自己的渠道，只要在运营上下功夫，结合资本的运作，就会成功。
如同过去20年的市场化、商品化改革一样，租赁化浪潮也是不可逆的趋势。
未来会出现管理数百万间、乃至千万间级别的租赁运营机构，它是解决下一阶段住房问题的关键所在。
03. 做个总结
经纪公司不仅可以围绕二手做事情，围绕新房、租赁或者金融市场都有很多事情做，每增长一个维度，公司的生存空间就增加一层。
行业看似终局已至，实则刚刚开始。科技的发展，给每个行业被重塑的机会，未来还有很多可能。
行者计划，之所以把各位定义成行者，就是希望大家彼此互依、一路向前、永不止步。我们永远都在学习做人、学习经营企业。
今天，不少企业从二手业务涉猎租赁或者边缘产业，在不同的赛道间切换、流转、轮回，最终找最恰当的位置。
这种企业变转是企业家个人修行、能力和认知到达一定层次之后的必然选项。一成不变一定很惨，这是不少企业被淘汰的原因。
做企业，也可以说是为了让人生有成长，人生的成长无非就是质疑、打破、连接，最终获得无边界的自由。
在这个过程中，企业与个人都在重塑。