其实很惨
编者按：本文来自微信公众号：京房字（ID：jingfangzi），作者：京房字，经授权转载
今天朋友圈被中介的一张截图刷屏了。
截图上说的是四个一线城市3月份二手房成交量均出现暴涨，其中北京3月二手住宅网签量为16051套，环比增加1.4倍，同比增加超三城，成交量是2018年5月后的最高值。
看到这份数据，正在看房或计划买房的童鞋们是不是慌的一批。
专家呢？看到这张截图，嘴里的早饭差点没喷出来。
市场状况先不说，目前正处于疫情防控时期，本身看房和成交就受影响，北京的房地产调控又没有任何变化。用小脑想一想，也不可能出现这么高的成交量。
于是乎查了一下数据，发现这张截图里的数据，其实是去年3月的成交量。
也“苦”了这些中介了，实在没有可以炒的了，含辛茹苦地把去年的数据都翻了出来。
那么实际上今年3月乃至一季度的真实情况又是怎样的呢？
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先看3月，3月北京二手住宅网签7849套，同比去年3月减少一半以上。
3月新房住宅网签2471套，同比去年减少70.3%，跌幅7成；剔除共有产权，安置房，政策房后，3月成交才1844套。
之前我们说过，北京月二手房成交量在1到2.2万套是正常空间，如果高于2.2万套那就是市场过热，如果低于1万套就是过冷。
所以，3月北京二手房市场非但没有暴涨，而是同比成交量“腰斩”，市场处于过冷的状态。
其他3个一线城市呢，根据贝壳研究院的统计数据，上海是降了10%，深圳降了43%，只有广州增长了14.8%。
再从一季度整体看一下，贝壳研究院的统计显示，春节假期与疫情因素的叠加影响下，北京二手房市场成交陷入冰点。
今年第一季度北京二手房网签量约2万套，环比2019年第四季度下降44.5%，同比2019年第一季度下降40%。
从链家实时成交来看，第一季度二手房成交总量环比下降47.6%，同比下降56.3%，当前成交量已经降至本轮调控以来的低位水平，仅高于2017年调控后二季度的成交水平。
2018年以来北京链家二手房月度成交及同比走势
价格方面，今年第一季度北京二手房成交均价为57435元/平，环比下跌2.2%，同比下跌5.7%，呈现连续3个季度的持续下跌态势。
3月二手房价更是跌幅显著。3月北京二手房成交均价为56137元/平，相比1月下跌5.2%，同比下跌8.6%。
分城区看，西城区同比上涨3.3%，而除此之外，其他所有的区的均价都在下跌。海淀和东城同比跌幅不超1%，外围城区跌幅普遍在8%以上（除亦庄跌幅1.2%外），门头沟和房山区同比跌幅最大，分别为13%和11%。
拉长周期来看，当前北京二手房成交均价已经跌至调控以来的低点，相较2017年第一季度的高点水平已经下跌11.4%。
02
不过从一季度整体来看，3月二手房市场是一个低位复苏的状况，成交量走出了V型的态势。
在疫情影响下，2月北京的中介门店暂停对外开放，客户线下看房需求停滞，二手房成交出现断崖式下跌。
3月份随着疫情得到控制及中介机构稳步推进复工，二手房成交的冰冻期解封，虽然总体成交量偏低，但相比2月成交量增加近7倍，3月市场还是有逐渐复苏的迹象。
市场复苏的主要动力是刚需入市。3月北京外围城区的复苏相比中心城区稍快，中心城四区成交占比相较疫情前下降3.5个百分点。
从成交总价结构看，3月450万以下房源成交占比相较疫情前提高将近7个百分点。
从户型面积看，3月份60平以下房源成交占比相较去年12月份明显提高2.4个百分点。
那么下一步楼市会怎样呢？
随着稳步推进复工复产，二手房的看房等交易环节也将逐步恢复正常。而前期疫情期间又累积的一部分积压的需求，因此预计二季度北京的楼市成交量会有一个回升的态势。
贝壳研究院首席分析师许小乐也认为，预计二季度成交量将同比增长60%，向每月1.2万套左右的正常水平回归。