本案为何驳回购房业主的诉讼请求

[案情]:

 某市民王某于1999年底购买了某公司开发的金三角门面现房一间。双方书面约定房屋建筑面积为37平方米,面积测量以江苏省《建筑面积计算规则》为准,开发商协助办理房产证。合同签订当日,王某付清了全部购房款16万元,开发商当日亦将房屋交付。该房屋王某使用至今。2002年9月,市房管局向王某颁发了房产证,王某发现房产证登记面积仅为28平方米,比合同约定少了9平方米。王某为此要求开发商退还面积差价款,双方协商不成,王某遂提起诉讼。


 在诉讼中,被告认为,合同明确规定房屋面积按《建筑面积计算规则》计算,按照该规则,原告所购房因其走廊有顶盖和柱,走廊面积9平方米应计算在建筑面积内。原告诉称建筑面积只有28平方米,未计入走廊面积,是新旧测量标准不同所形成的误差。原告在购房前,进行过反复考察,对走廊面积计算在建筑面积内是明知的,因此在合同签订当日即付清了购房款。


 [评析]:本案争议焦点在于被告交付的房屋是否符合合同约定。


 有意见认为,房屋产权证书是国家行政管理部门对房屋产权及产权数量的认定,建设部建住房(1999)第72号《关于加强房地产测量及房屋面积计算管理的通知》第一条规定:“房屋权属证书上记载的房屋面积是法定面积”,因而,房产证载明面积应作为定案依据,被告并没有按合同约定面积交付原告房屋。由于购房合同是格式合同,其注明按江苏省《建筑面积计算规则》计算建筑面积,而江苏省从未制定过《建筑面积计算规则》,按照格式合同条款应作有利于消费者解释的规定,本案应适用建设部建住房(2002)74号《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关文件通知》,该通知于2002年5月1日执行,其中第三项第八条规定:“临街楼房,挑廊下面底层作为公共道路街巷通行的,不论其是否有柱、是否有维护结构,均不计算建筑面积”


 笔者认为上述意见不妥。


 首先,判断合同是否适当履行,应当根据合同约定全面把握,并探求缔约双方缔约本意和目的。本案合同约定了交付房屋建筑面积的同时,亦约定了应按江苏省《建筑面积计算规则》计量面积。虽然江苏省并没有制定《建筑面积计算规则》,但1995年9月,国家建设部颁布的《商品房销售面积计算及公用面积分摊规则》(试行)第三条确定商品房销售“以建筑面积为面积计算单位,建筑面积应按国家现行《建筑面积计算规则》进行计算”。该规则明确了国家经委基建办公室所发布的《建筑面积计算规则》在全国范围内计算商品房建筑面积时通用。因此无论是按通常理解,或按合同文义理解,或是参照通行于全国的房屋面积测量规范,本案合同约定适用的江苏省《建筑面积计算规则》,应是指全国通行的《建筑面积计算规则》。该规则第一项十七条明确规定:“建筑物墙外有顶盖和住的走廊、檐廊、按柱的外边线水平面积计算建筑面积”。据此,本案争议的走廊面积应当予以计入。


 其次,新的测量规范不具有溯及既往的效力,对生效前的买卖行为不具有法律约束力。本案被告在1999年10月签订合同当日即将房屋交付,履行了规定义务。原告至2002年9月办理房屋产权证时,建设部74号文《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关文件通知》已经施行。该通知首次确定了临街楼房作为公共道路街巷通行的,不论是否有柱、不论是否有维护结构,均不计算建筑面积。因此房管部门颁发给原告的房产证,其载明的建筑面积不再包括走廊面积。而本案原、被告所签订合同的有关条款,并不因新测量规范的实施而相应调整,否则有违意思自治和诚实信用原则。


 据此,法院依法驳回了原告王某的诉讼请求。

(作者单位:江苏省新沂市人民法院)