解决你的实际需求
编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：老A。
大家知道，每次新政策出台，总有人会陷入到进退两难的夹生境地。
比如这次上海1.21楼市新政，新房看认筹，二手房看网签，1月22日以后都用新办法。
那么问题来了，1.21楼市新政没有缓冲期，新政里关于限购和增值税的规定，一定会影响到那些正在进行中的合同。
比如签了合同，交了定金，没来得及网签，下家卡点吃到限购。
要解约，算不算合同违约？
同样的，房子的增值税突然增加了，多出来的钱，谁买单？
这时候解约，算谁的责任？
以上种种，我咨询了几位律师朋友，发现以上这些问题看起来很简单。
但是，现实处理起来，还是没有那么简单。
下面，我们预设场景，细细来讲。
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场景一：签了合同，交了定金，没有网签，1.21楼市新政之后，下家失去购房资格。
这样的情况，可不可以要求解约？并且，已经收取的定金，应不应该退还？
答：可以要求解约，定金应该退还。
以上是最简单的情况，先来说依据。
首先要和大家说明，《合同法》在27天以前刚刚作废。
有着“社会生活百科全书”之称的《民法典》取而代之了。
在《民法典》第三篇“合同”中，我们找到了第五百六十三条：
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
所谓“不可抗力”，在中国的司法解释为“三个不”：
不能预见，不能避免，不能克服的客观情况。
从客观事实上来讲，上海1.21楼市新政的出台，普罗大众来说确实无法预见、避免或克服，所以适用这条。
关于定金退还，在《民法典》的第五百六十六条明确：
合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
上面这个法条中“恢复原状”的意思很直白，就是恢复合同签订前的原状。
那么场景一这种情况下，下家有权主动解约，房东应该退还定金，任何一方不需要承担违约责任。
当然，事情远没有那么简单，我的律师朋友告诉我，以下几种情况，其实也很常见。
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场景二：1.21楼市新政之后，下家失去购房资格，要求房东等待资格恢复，可以吗？
答：法理上不可以，情理上可商量。
很明确的一点是，出现不可抗力之后，房东也有权无责任解除合同，只要退还定金即可。
但在现实生活中，往往会出现一些尴尬到极点的情况。
比如，下家离婚已经有两年零十一个月了，根据1.21楼市新政，离婚3年内再次购房，才按婚前家庭持有房屋的套数查限购。
很尴尬，下家的购房资格突然被延期一个月，临门一脚又被噎回去，但还有希望。
我的律师朋友告诉我，这时候法理上已经说不通了，主动权在房东这边。
如果房东还有继续交易的意向，最好双方主动坐到一起商量，看看能不能在合同里加个补充条款，明确一个月后交易的明细，包括网签过户时间，补齐房子差价等等。
另外，我们知道，现在二手房市场上的许多房东，本身自己也在置换。
而且普遍会先签了置换的房子，再卖掉自己的房子。
两份合同加身，就会导致另外一种尴尬。
我们比方说：
王先生看中了张先生手里的内环老破小，而张先生计划卖掉手里的内环老破小，去置换李先生手里的中环次新房。
他们之间的联系是这样的：
王先生（买）→（卖）张先生（买）→（卖）李先生。
那么在1.21楼市新政出台以前，张先生分别与李、王两位先生订立了买卖合同。
然后，尴尬的事情发生了，因为1.21楼市新政，张先生失去了房票。
一旦失去购房资格，张先生就不能如愿置换到中环次新房。
但另一份合同还是成立的，张先生手里的内环老破小，还是要卖给王先生。
这是标准的踏空。
遇到这种情况，建议张先生先走情理，再走法理。
约王先生聊聊，只能晓之以情，看能不能双方自愿解除合同。
如果说不通，张先生只能单方面解除合同，赔给人家双倍违约金；
或者，张先生继续履行卖房合同，认栽踏空。
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我的律师朋友们还告诉我，对于房东来说，其实有一种情况可以既解除合同，又不退还、赔付违约金的。
场景三：合同约定今年1月20日网签，下家临时有事，与房东口头约定1月23日网签。
而1.21楼市新政之后，下家失去购房资格，要求退还定金，房东拒绝，可以吗？
答：可以的。
这个情况就有些复杂了，我的律师朋友用了一个词“怠于过户”。
不绕弯子了，这个场景成立的关键，在于双方“口头约定”没有留下纸面，或者电子证据（聊天记录）。
如果房东一开始同意延期，后来又耍起了坏心眼，举证下家“怠于过户”。
那么过错方就变成了下家，合同的终止下家就要付违约责任，也就是损失定金。
告诉大家这个场景的原因，是希望大家在大宗交易时，养成事事留证据的习惯。
否则，法律绝对公正的属性，反而会变成某些人钻空子的工具。
以上，讲完了和房票有关的场景，我们再来看看和增值税有关的。
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场景四：签了合同，收了定金，没有网签，房东的房子不满五，税费多了，算谁的？
答：合同怎么写的，继续怎么办。
关于1.21楼市新政之后多出来的税费谁来买单的问题，这里面没有任何“不可抗力”。
如果合同中写明了“税费各付”，那不满五房子多出来的增值税应该由房东买单。
如果合同中写明了“所有税费下家承担”，那多出来的税费由下家承担。
如果任何一方因为多出来的税费想要解除合同，就需要承担违约责任，并承担损失。
以上，1.21楼市新政的出台，虽然此前已有“吹风”，但最终的出台，对所有人来说都是一场时间节点上的意外。
如果要防范意外，建议大家：
一、防范意外，更要预知意外。
我们魔都财观在去年12月28日，就已经向大家发出调控将至的预警。
这一点，并不是自夸，通过交易量、信心指数等等一系列数据的对比，我们甚至准确预测到了离婚限购这一招。
这需要许多案头工作积累，以及多年沉浸的经验所得，如果你欠缺这两样，请关注我们。
我们会向你传达第一手信息。
二、买卖房产，和气生财。
其实许多纠纷并不一定要对簿公堂，比如前面几个场景中，最优解都是坐下来谈谈。
只要双方不是故意使坏，大家心平气和的交流下，把损失控制在双方都能接受的范围内。
毕竟，大多数人都不愿意当“坏人”。
三、必须事事留证据。
前面已经说过了，你可以寄希望于人性，但千万别把自己的退路抹干净。
四、心态一定要好。
上海1.21楼市新政的出台，一定打破了很多人的原有计划，懊悔也好，一身冷汗也好。
请相信，2021只过去了一个月不到，后市还一定有机会。
毕竟，在上海摸爬滚打，一定要带着希望，且行且珍惜。