没有什么能够阻挡，中小房企对千亿阵营的向往。
编者按：本文来自微信公众号“锋面News”（ID:fengmiannews），作者：陈湘婷。
2020年，在上半年销售冻结、下半年“三道红线”融资收紧的双重压力下，千亿阵营的房企数量依旧创下新高。克而瑞统计显示，以全口径销售金额计算，2020年的千亿房企数量达到43家，新入围的房企至少达到9家。
在行业增速整体下滑的大背景下逆势突围，房企的负债率、核心利润和现金流都将面临更大的考验。仅从2020年新晋千亿房企的成色来看，核心利润数据远不如业绩增速亮眼。
以利润换规模是无奈，而中小房企似乎已别无选择。
地产“白银时代”，马太效应加剧，千亿规模几乎成为房企的“生存线”。尤其是在“三道红线”的预期压力下，融资收紧，房企座次进一步固化，中小房企生存空间进一步恶化。即使千亿之路凶险异常，越来越多房企还是选择冲刺最后一跃。
后起之秀成色不足
2020年，经历了先抑后扬的销售曲线，大部分房企顺利完成全年销售目标，房企排名竞争也更加激烈。其中，TOP30门槛达到1306亿元，同比增长15.5%；TOP50门槛达到859亿元，同比增长16.7%。由百亿到千亿的跨越，成为房企销售金额增长最快的区段。
克而瑞数据显示，2020年销售规模达到千亿的房企达到43家，而2019年仅34家，千亿房企数量创下新高。考虑到可能存在个别原千亿房企掉队，保守估计，2020年的新晋千亿房企至少达到9家。随着禹洲集团、合景泰富、中骏集团、时代中国等房企陆续宣布销售额首次突破千亿，新晋千亿房企名单陆续落实。踩线过千亿的时代中国排名第43名，而龙光集团排名第23名，差距达到20名，可见这一区段房企数量之密集，竞争之激烈。
排名变化统一参考克而瑞历年业绩榜单
制表：锋面News
虽然这批房企均为全口径销售金额首次突破千亿规模，但仅从直观的销售数据来看，不同房企近三年的增长速度和发展质量存在较大差异。
首先是增长速度。既有仅差临门一脚的“准千亿”房企，也有短期内实现业绩爆发式增长的“黑马”，参考近三年来的业绩增长情况，年复合增长率从25.6%横跨至91.4%。
具体来看，以全口径销售金额计算，建发房产从2019年到2020年，排名上升18位，成为这批新千亿房企中，排名上升最快的房企；若以公司合约销售金额计算，2018年销售金额为247.9亿元，2020年飙涨至907.7亿元，年复合增长率高达91.4%。
同期，“准千亿”房企新力地产的排名仅上升1位，成为排名上升最慢的房企；合景泰富近三年的销售金额年复合增长率仅25.6%，成为增速最慢的房企。
数据来源于克而瑞、同花顺ifinD
其次是增长质量。参考克而瑞统计数据，新希望地产2020年权益销售金额仅537.7亿元，而龙光集团的权益销售金额为1223.5亿元，9家新晋千亿房企的权益销售金额差额最高达到近700亿；从权益销售金额占全口径销售金额的占比分布来看，新希望地产仅52.2%，而时代中国达到93.9%，千亿业绩的含水量差异也相当明显。
除了新晋千亿房企之间的存在一定差异，部分排名靠后的房企，真实规模与其他千亿阵营房企也存在不小差距。从销售业绩的含金量来看，9家新晋千亿房企中，销售金额权益占比低于70%的达到6家，销售金额权益比平均数仅68.7%，低于百强房企平均水平。
中小房企的千亿执念
据锋面News不完全统计，2020年9家新晋千亿房企中，至少有6家公开过千亿目标。
其中，新力地产、中骏集团早在2017年便提出3年冲击千亿规模的目标；龙光地产在2017年全年业绩会上也公开喊出2019年实现千亿，2020年达到1500亿的目标；时代中国、禹洲集团、合景泰富等均将2020年作为千亿目标的决胜年。
虽然千亿目标的提出时间有先后，发展质量有高低，但是冲击千亿规模付出的代价，却惊人的相似。
首先是快速扩储，高价拿地，“以价换量”。2017年，中骏集团提出三年破千亿的业绩目标，当年拿地强度飙涨至96.8%，2018年开始放缓至75.8%，2019年达到59.3%，2020年上半年进一步下降至48.5%，但仍远高于中指院统计的50家代表房企拿地销售比38.3%。
在土地红利逐渐消失的时期，快速扩储几乎无法避免高价拿地。2018年至今，中骏集团先后4次参与厦门岛内高价拿地，刷新当年单价或总价新纪录。
如果说中骏集团已经经历了拿地强度的顶峰，并逐渐回归理性，那建发房产仍在高周转的道路上狂奔。数据显示，2016年至2019年及2020年上半年，建发地产的土地储备分别为82万平方米、137万平方米、557万平方米、935万平方米及1040万平方米。
中指院数据则显示，2020年建发房产拿地金额达到723亿元，排名第13名，而同年合约销售金额仅907亿元，克而瑞百强房企排名第31名，保持远超同行的高速扩张态势。
通过高周转模式实现规模快速增长的房企，普遍面临增收不增利的发展隐患。拥有国企背景的建发，2019年加权平均融资成本仅5.4%，融资优势明显，但在规模快速扩张时期，毛利润率及净利润率双双下滑。数据显示，2018年、2019年及2020年上半年，建发的毛利率分别为33.26%、25.86%及21.89%，核心利润数据下滑严重。
近三年销售金额年复合增长率高达84%的新希望地产，盈利能力也在急速下降。2017年至2019年及2020年上半年，新希望地产毛利率为35.64％、27.81％、27.44％及22.46％。
禹洲地产2018年的毛利率30.72%，在销售金额实现五百亿向千亿规模冲击后，2020年上半年毛利率下滑至23.39%。
其次，对于没有融资优势的中小房企来说，高价拿地、高速扩张不仅压缩利润空间，还将带来负债压力的飙升，考验房企的资金链安全。
以时代中国为例，在合约销售金额增长的这几年，公司负债率一路飙升，赶在千亿销售目标达成前，负债金额率先突破千亿。数据显示，2017年至2019年及2020年上半年，时代中国的负债金额分别为734.3亿元、967.5亿元、1253.9亿元以及1371.1亿元。
从“三道红线”的角度来看，9家新千亿房企的财务数据也并不乐观。截止2020年上半年，华发股份属于踩中3条红线的“红档”房企，建发房产属于踩中2条的“橙档”房企，其余均为踩中1条红线的“黄档”房企，9家新千亿房企均面临冲规模、降负债两座“大山”。
除此之外，房企为了冲击千亿目标，普遍采用合营、联营方式快速拉升销售额，一方面造成业绩“虚胖”，业务数据无法反映公司的真实规模；另一方面，如果上市公司持股比例低于50%，或对合营、联营公司没有控制权，则无法并表，财务报表无法体现真实负债情况，不少规模快速增长的房企存在一定的表外负债，进一步拉低业绩增长的含金量。
红线下的最后一跃
逆势扩张困难重重，但对于中小房企来说，跻身千亿阵营，已逐渐成为活下去的必要条件，尤其是在“三道红线”融资新规出台后。
从近期的市场消息来看，作为房企最强“紧箍咒”，“三道红线”融资新规正在进一步逼近。2020年年底，针对银行的“两道红线”落地，要求分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限，限制银行信贷资金过度流向房地产行业；2021年年初，央行、住建局召集部分重点房企举办座谈会，启动第二批“三道红线”试点……
“三道红线”尚未全面推行，市场却已经闻风而动，预期压力刺激房企加快新年发债节奏。东北证券报告称，截止2021年1月10日，近30家房企发行债券，境内外债券发行规模已达550亿元，利率区间为2.7%至10.75%，融资成本“马太效应”凸显。
房企之间的竞争，很长一段时间都是规模上的竞争。复盘头部房企的发展历程，基本都经历通过有息负债增长拉动销售高速增长的阶段。对于房企来说，一旦形成规模优势，不仅能在金融红利时代享受低成本融资，也能在管理红利时代享受运营成本优势。
但“三道红线”的穿透式监管，通过直接监管到每个房企的有息负债规模增速，倒逼房企降速平稳发展，导致强者恒强，弱者恒弱，房企座次固化。
兴业证券的报告显示，过往在收紧渠道融资规模的同时，资金会加速向头部房企集中，而头部房企的降负债压力又明显低于正在加速发展的腰部房企，没有规模优势的中小房企同时面临融资端口收紧、降负债压力增加的双面夹击，“弯道超车”难上加难。
对于中小房企来说，眼下的“三道红线”仍是预期压力，冲击千亿阵营之路道阻且长，但尚有一线生机。在被动失去竞争力和主动冲刺最后一跃之间，越来越多房企选择了后者。
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撰文 / 陈湘婷
图片 / 图虫创意
编辑 / 仰镜伊