地产行业即将跨过“数量阶段”进入“质量阶段”，期间会有“一个增量”和“一次质变”，即由于有1.5亿到2亿人真正完成城镇化的增量需求，和“住得好”的品质变化。
“中国经济主要矛盾转为人民群众美好生活需要的时候，居住仍然是其中重要内容。”在2021中国智慧地产（第八届）高峰论坛上，国务院参事室特约研究员/原国家统计局总经济师姚景源表示，地产行业即将跨过“数量阶段”进入“质量阶段”，宜居、绿色、智能会成为未来地产行业的发展主题。
经济学家、如是金融研究院院长管清友也认为，从2016年开始的金融整顿“实际上也影响到了房地产行业。2020年两个三条红线的出台是整个房地产行业去金融化的开始。在这样一个背景之下，房地产无从金融化的发展模式，逐渐过渡到了一个制造业的发展模式，开发商从所谓开发人到手艺人正在转化。”
但在未来几年中，增量发展和居住品质的提升并存。“经过20多年房地产市场化的发展，中国的人均建筑面积为37平米，基本达到了国际平均水平，但人均住房的使用面积只有20多平米。”管清友表示，“由于有1.5亿到2亿人没有实现真正的城镇化，房地产行业仍然有坚实的基本盘。”
城镇化的继续推进，可为房地产行业的发展提供巨大的动力，但从目前发布2020年年报的龙头房企业绩数据来看，利润增速不及营业收入增速是普遍现象，房地产企业面临经营方式和产品的全面转型，包括数字化、智能化、生态化在内的方向较为热门。
清华大学可持续住区研究中心的主任孔鹏表示，如果降维去看过去建设的住区和城市，“它的利用效率太低了，它所消耗的能源和资源太大了”，包括对空间的组织、能源的供应都不够集约，形成了巨大浪费。
孔鹏认为，空间应该与人的活动时间线相吻合，“如果一个空间里面没有人，它所有的供应包括它本身，包括它的资源供给全部都是浪费。”解决这个问题的方式是通过数字智能手段改变空间的管理方式，在数据的抓取、数据的传输、数据的存储、数据的处理四个维度上抓住新基建的机会，建造智能数字人居。
另一个促进开发商转变的动力是来自需求端发生了巨大变化。2020年一组机构调查数据显示，90后购房者的占比已经达到37%，比2017年提升了27个百分点，这意味着需求结构正在改变，而新生代购房者“更多追求一些品质，他们追求调性，他们追求性价比，他们甚至追求社会的社交商品，更加追求一些平等”，金科服务集团副总裁王安平认为，目前开发商已经看到了产品高度同质化的弊端，希望能够做出一些差异化的设计，这也是“回归居住本质”的体现。
在调控政策和需求的双重挤压下，房地产行业将迎来实质性变化，这也是每个房地产企业面临的考验。