明股实债？左右逢源？
编者按：本文来自微信公众号“地产锐观察”（ID:lanyahongcaas）。
下文来源：地产红宝书（ID:dichanhongbao）
文章作者：红宝君
01
前两天，远洋资本发出了一则大新闻。
3月28日，远洋资本宣布与红星美凯龙控股集团有限公司签署合作协议，双方将对红星地产板块展开战略合作。本次远洋资本战略入股红星企发获得18%股权，股权转让对价为：
|10.3亿。
18%这个数字很巧妙，上市母公司“红星控股”的比例刚好下降到50.5%，保留了控制权。
这次交易，没有稀释母公司的股权，可以为上市平台红星美凯龙控股集团带来此次股权转让的净收入。
但问题也来了，远洋资本这次意欲何为？
02
事前属于高度“保密”，仅限让少数人知道。尽调过程神秘兮兮，就连远洋资本内部流程里：
|这个事儿都是以“代号”表示。
红宝君了解到的，远洋资本副总、不动产业务负责人周岳是收购的主导牵头人。
虽然没有直白表达“明股实债”，红星老板车建新想必也会有兜底的“对赌”。
预计在交易安排中，如果红星美凯龙对赌赢了，远洋资本收了利息，也不亏。
若红星美凯龙对赌输了，远洋资本10.3亿收走红星地产板块部分项目，还有这期间的利息。不管怎么样，远洋资本都是左右逢源。
当然对于红星美凯龙来说，上市公司2021年刚得到37亿元的定增批准，这个局面算是定增自救，释放重大利好搞市值管理不触发股票质押，同时也能降负债，应对监管的“三条红线 ” 。
最重要的是，两年多时间两度引入央企背景的金主爸爸，可以提振市场信心。
03
2018年的夏天，国投泰康信托的中年副总姚少杰曾多次赶赴红星总部。姚向集团明牌，支持这家国字头信托战略投资红星地产，并主张拿下话语权。
那会儿的红星提出了“千亿目标”，低调引入战投：
|国投泰康信托的最终持股比例是23.47%。
面对调控压力和行业减速，去年以来多家知名房企如福晟、泰禾等相继爆雷，红星地产母公司债台高筑的传闻事实上也悄悄临近。
红宝君认为，10.3亿这个价格还是很公允的，毕竟这次交易不包括红星置业板块，以及上海吴中路爱琴海等项目。
不过，尽管信托资金令红星地产保住了TOP60的排名，净负债率由上一年的208%骤降至143%，但也令该公司存在”明股实债”的可能性放大。
2020年春天，红星系斥资46.99亿元收购融创中国持有的11%金科股权。融创计提拿去浮盈，持股比例下降至18%。相比融创频频于董事会送出的反对票，云南昆明的爱琴海则被地产业内戏称：
|红星与金科之间的“定情信物”。据说这笔交易，当时国投系对此是持保留意见的。
车建新的破局之策是合纵连横。他的筹码，是红星地产拥有的1800亿元土储货值。
比如西安市场上“千人摇”的红星天铂，虽然定位高端，但也是流量盘，也纳入本次收购的资产包里。
2021年初，远洋资本的周岳，提前也和国投泰康信托方面打了招呼。但远洋资本的投资思路偏进攻，国投泰康信托的思路偏保守，两者都在红星的屋檐下，会有怎样的博弈新局？