供应的逻辑表明如今买两房也是明智选择
编者按：本文来自微信公众号“真有好房”（ID:zhenyouhaofang），作者：上海小阿飞。
上周我们说到，集中供应的33盘，隐藏着楼市供应的新逻辑
刚需楼盘中的两房户型开始抬头了。
不数可能还不知道，这些70平开头的户型以及80出头一点的起步户型，逐渐成为刚需市场的稳定补充。
即便像嘉泷汇这样的中产改善产品之中，也不乏两房的身影。
毕竟这也考虑到，即便对于无房家庭来说，你拥有了高积分，但预算可能还是有一定的局限。
千万别小瞧，这些两房户型的抬头，让真·刚需（上车一族）离买房更进了一步。
而我们需要思考的一个问题是，都说不要轻易买两房，那这些两房到底该不该买？
01
两房为什么可以买？
不得不说，预算成为横亘在买房路上的最大障碍。
两房可以更好的控制面积段，进而合理的控制总价。
上文中提到的有两房户型的12个项目之中，起步面积段为70-80㎡的超过六成，最低两房户型门槛是奥园金地·格林云尚的71平，好房快讯中也已经提到了，上车的起步价格250万。
来自真叫卢俊的市场观察提到了，包 括一些二线城市周边的地级市或者县级市，最核心区位的房子，单价都已经站上了4万，还是很稳的那种。而这类区域一套房的总价也得三四百万。
从这个角度来看，如今上海新房市场中所涌现出的两房户型
250万起就能上车 五个新城之一的嘉定新城的辐射区域，选择上海的房产岂不是更香？
正由于此类两房户型的设置，使得一些在上海工作和生活的无房家庭，能够尽早上车。
我在平日里，接触过成百上千的买房者，都说买房要凑齐六个钱包，但其实对于很多家庭来讲，单拿250万的起步总价来说，即便首套35%的首付，要一口气凑个百来万也实属不易。
另外，如今上海的房贷政策是“认房又认贷”
在上海真实购房的世界里，卖掉老家房子来上海进行置换的用户并不在少数，由于之前的房子有贷款记录。
所以，二套首付要七成。
我直播时遇到一位用户，就是手揣300万首付的二套购房者，差不多就是430万左右的总价预算。
一定总价预算下，买房要么牺牲地段，要么牺牲一定的面积。根据33盘的户型结构和地段分布情况，两房或三房通常会有这样的地段差别。
430万的总价在如今的新房市场里基本可以做以下两种选择：
买 个100平不到的紧凑型三房，这样单价就是 4.3万左右， 地段分布于青浦淀山湖大道、嘉定菊园；
不知道大家注意到没有，图中这两个板块紧贴着的就是郊环线，并且都处在郊环外，这意味着除非在本区就业，要是通往市中心，那个通勤时间必定超过上海平均通勤水平1个小时以上的。
另一种，我们刚刚举例的两房，80左右的面积，单价的余地就比较大了。
根据近两年的新房备案均价来看，基本可以从5.0-5.7万的单价开始选起。 地段基本覆盖在了浦西宝山、嘉定和松江；
浦西以北中环以外为主，集中在共康和上大，嘉定在南翔以及江桥，松江包括了佘山的别墅区域；
浦东则以周浦以及外高桥为主。
两房板块的落位也十分明显，基本都在中外环间，而松江佘山板块的均价其实要不了5万以上的均价，是因为涌现出了小户型的别墅产品，比如国贸佘山原墅。
这也从另外一个侧面反映出
选择两房，客观的在相同的总价上，年轻一族可以有条件选择到更好的地段。
02
相同面积下，两房三房哪个好？
在新房的户型设计上，以上提到的70+㎡基本是两房的标准面积段，我们一看这个面积就知道是两房户型。
而诸如浦东金桥板块的嘉泷汇88平户型，就不太好判断了，我们与之PK的是86平的万达钻石湾的3房户型。
在几乎相同的面积下，两房和三房户型到底孰优孰劣？
左侧：嘉泷汇88平两房、右侧：86平三房万达钻石湾三房
熟悉嘉泷汇的一定知道，从拿地到如今已经过去多年，项目几年前就已全部建好，所以在它的身上或多或少还有前些年户型设计的影响。
如今的两房基本都做成双开间朝南，卧室基本都是一南一北，客厅南向。而嘉泷汇则不同，三开间朝南，没有朝北房间。
另外的不同在于，玄关设计，以及厨房外会有一个不大不小的工作阳台。原先的设计重点在于每个房间也好，客餐厅或者厨房也罢
首要要求就是开阔以及舒适。
而显然右侧的万达钻石湾的紧凑三房，代表着如今的户型发展方向，功能性成为最关键的考量指标。
所以，单单说这两种户型哪个更甚一筹，还是要根据用户自身家庭结构特征来说，如果是二孩家庭，或者如果和父母同住，那三房是必要选项。
如果是新婚夫妻，或者短期内没有孩子或者没有二孩打算
其实舒适两房也完全够用。
新政利好无房家庭，同样也利好五年置换的改善家庭。卖掉五年前成为无房进行改善，基础分都能成为第一档，甚至满分。
合理有效的控制户型进而可以跃升到更好的地段，对未来五年或更多时间里工作生活的通勤都大有裨益，时间成本同样是不可忽视的。
换而言之，选择舒适型两房在缺失了一间功能性房间的前提下，无论是在房间和空间上得到了舒适，在地段和通勤上也得到了进一步的舒畅。
功能性三房，很多人用来做成书房，但舒适性两房的餐厅也完全在就餐完毕之后，铺上电脑码字也不是什么难事。
失之东隅，收之桑榆。
03
不同时代两房的区别，二手房两房普遍现状
如果你认可了地段两房说，那么如今新房的两房你更没有理由拒绝。
我们将如今的两房和目前市场上的二手房中的两房来做个比较，看看这些年，两房的户型有没有进步。
首先我们随机选取了5年以内的次新房，宝山上大板块的经纬阳光学府的六期，一套建面87.62平的两房两厅。
经纬阳光学府前期两房南北户型
这个面积段也是我们较为常见的两房户型，总体上不方正也就算了，扭扭捏捏的把客餐厅完全隔开，整体餐厅也被分割成多个方形，显然已经跟不上现在的节奏了。
下图是3月6日开盘的经纬阳光学府的新批次，虽说没有触发计分制，但据说续销还是比较给力。
除去本身有一定的学区的利好之外，5.72万的单价，比前一批次的二手房挂牌价整整便宜的了5K5，户型说不上一定有多好，还靠竞品衬托的好。
经纬阳光学府88平I户型
所以相比于5年内次新房的两房，如今新房的两房显然更有优势，这个优势在单价，在总价，在户型格局上。
五年次新房比不过新房，那十年以上的二手房源，能否一战呢？
根据克而瑞的数据显示，上海2020年新房的套均总价在650万，而成交套均面积为116平米。
而上海二手房由于以年代久远的老破小居多，成交套均面积远低于新房。
以至于在二手房买卖交易中，经常可以听到有个叫2/0的户型，翻译过来叫做两室户，只有两间卧室，没有客厅，这样的户型基本从50平出头到60不到。
这其中还有一种说法叫做，小两房。
通常指的是两间卧室，顺便带个小客厅，还由此引出了“过道厅”的说法。通常客厅的面积不超过10平米，明显丧失了一定的会客功能。
再看下面的这套，建面64.72平的这套2房1厅，中规中矩，客厅同样有南向窗户，但显然单单这样的两扇窗是无法保证整个客厅开间拥有优质光照的。
回头再来看看，公示12盘有两房的户型，来看下奉贤金汇板块的融信海月四季，72平的两房户型，做的有模有样。
户型格局方正，动静分布合理，南向阳台享受充足光照。
融信海月四季72平户型
可以说，如今上海新房的两房算是摸对了门路，高层两房的标配标记就是70起步，仅仅是少了一间朝南卧室而已。
如果家庭人口不多的话，两房确实也已经足够。
04
新房周边有强势学区，两房成为最佳选择
如今我们发现，以五个新城为例，开始注重郊区的学校资源。
就拿这次33盘中嘉定供应的刚需楼盘为例，以安亭板块和菊园板块为例，各自都有被认为区域内一梯队的学校。
安亭板块是奥园金地格林园尚周边的上外嘉外，菊园板块的路劲悦茂府周边的中科院实验学校。
虽说新房不承诺学区，但从最新2021年的嘉定区小学地段对口情况表中发现，以上2个新房的都落在学校对口的四至范围里。
而买学区房首要因素是什么，小面积的户型更在市场中走俏。以上两个项目上文中已经提到，都有两房户型。
换句话说，对于二套学区而言，显然比单挂学区更有帮助。这样的两房户型，自住属性同样是具备的。
05
两房到底买不买，还是得看真实需求
如今刚需的居住矛盾是人们日益增长的居住需求与落后居住产品格格不入而引发的矛盾。
说到底，功能性还是舒适性，在预算有限的情况下，鱼和熊掌本来就不可兼得。
但对于市面上广大的真刚需来说，如今的小两房户型在不断升级，市面上的可选产品也越来越多。
具有总价优势的两房，作为今年市面上供应的主流户型，无疑是刚需们的置业首选。