广深港三城对比，可以看出供给结构对市场的重要影响
大湾区是我国三大城市群之一，也是我国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，
2018年，我国人口增长最快的10个城市中，大湾区独占3个，并且深圳、广州占据了前二的位置。近三年大湾区主要城市平均每年增加约150万人口，因为大湾区的民企500强数量的增长速度最快，带动了大量的就业和居住需求。
但同时大湾区的住房自有率是我国三大城市圈中最低的。据贝壳研究院整理的数据，大湾区11个城市中，有8个城市的住房自有率低于60%，深圳的住房自有率仅为23.7%，东莞的住房自有率也非常低。整个湾区的住房自有率远远低于全国73.9%的平均水平，有近3500万人无自有住房。
香港、深圳、广州三个核心城市的人均居住面积分别为15平米、19.7平米、25平米，均低于全国人均36.9平米（2017年）的居住面积。而且，大湾区房地产市场开发较早，整体居住品质不高，后期大量的改善需求尚待释放。
数据来源：国家统计局（2015）、香港统计局（2017）、澳门统计局（2016）
大湾区楼市发展较早，1987年我国土地公开拍卖第一槌在深圳敲响，而广州是最早进行楼盘外销和市场化开发的城市，由于政策不同，城市之间的差异很大。研究大湾区的房地产市场，对于预判房地产过度开发城市的发展走向和制定健康合理的长期政策有积极意义。
在贝壳研究院发布的《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》中，总结了大湾区房地产市场的几个特点：经济吸引力强劲，房地产市场总量大，增量可观；深圳、香港住房自有率低，供给机构失衡，购买力被透支；广州楼市结构相对平衡，保障性住房在平抑需求方面具有重要作用；盘活存量市场和寻找核心城市的“外部供应”，对楼市平稳发展至关重要。
据贝壳研究院估算，到2025年粤港澳大湾区房地产市场的交易规模可达近3.7万亿元，占全国总体GMV的15%。其中新房约1.5万亿元（占全国新房交易的12%），平均每年增加600亿元；二手房约2.2万亿元（占全国二手交易的18%），平均每年增加1300亿元。二手房交易占比将会持续扩大，到2025年提升5个百分点至59%。深圳、广州、佛山、珠海等城市的市场活跃度将进一步提升。
深圳的供应难题
10月10日，深圳市规划和自然资源局发布《深圳市落实住房制度改革加快住房用地供应的暂行规定》（征求意见稿），拟通过引导多主体参与、拓展供应渠道、保障供应结构、挖掘用地潜力、提高审批效率、强化监管考核等多项措施和11种用地供应渠道，加快人才住房、安居型商品房、公共租赁住房和市场商品住房用地的供应。
这是自深圳提出到2035年建成170万套房子以来的又一次行动。因为深圳是大湾区内地城市中住房情况最为紧张的城市，在2014-2018年的五年间，深圳的常驻人口增加了225万人，在全国排名第一位，但新增住房供应仅为24万套左右，供应严重不足。
尽管有170万套住房供应的未来计划，但到2017年，深圳的土地开发强度已经达到了46.7%[ 土地开发强度=建设用地面积/城区面积]，远超30%的国际土地开发警戒线，后续开发难度很大，土地供应面临难题。
过去几十年，流入深圳的人口中，有相当部分依靠城中村解决了居住需求。据统计，截至目前，深圳有约510万套，占到总存量的近一半份额，容纳了约1500万人口，占实际总人口75%的份额。
大量的城中村，以及新增土地供应难，让深圳的房地产市场结构极不合理。贝壳研究院统计的数据显示，深圳质量好、产权清晰，能入市流转的存量住房占比仅约四分之一，导致存量流通率低，近两年仅0.6%的水平，国际大都市的存量房流转率一般在4%以上，两者相差约6倍。
图：2016年深圳住宅结构 数据来源：深圳市房地产研究中心
人口快速增长、经济向好、新房供应不足、二手房流转难习构成了近年深圳房价上涨的主要原因。此外，住宅供给结构也是房价波动的关键因素。
住房保障渠道多样化的重要作用
深圳在1998年制定的房改计划中，经适房：商品房：廉租房的供应比例6:3:1，但在实际执行中，深圳走的是最彻底的市场化道路，保障性住房几乎缺位，90%左右的供给都是商品房。贝壳研究院的统计数据显示，当前深圳市存量住房中保障房（经济适用房+公租房）占比仅4.1%。
1998年到2018年二十年间，深圳的常驻人口从580万人增加到1302万人。贝壳监测的数据显示，深圳的购房者中，原籍为广东的比例不到20%，超过80%都是“新深圳人”。这些新增的住房需求和置换需求都要通过市场化和信贷工具支持解决。
图：2019年上半年环深、环京、环沪房款支付方式对比 数据来源：贝壳研究院
贝壳研究院分析认为，过度市场化和金融化带来的结果是居民的杠杆高企，高杠杆的金融风险问题突出，深圳月供收入比达90%，居民杠杆率高代82.3%。根据链家交易的数据，2018年深圳二手房买卖中贷款成交占比达到92%，几乎人人使用杠杆，购房者平均贷款成数59%，远高于其他一线城市。房价和信贷相互促进和循环的作用下，低收入群体被排除在购房市场之外，越来越难进入市场。
相比之下，同为核心城市的广州，因为市场和政府作用力量相对较为均衡，整体市场状态相对可持续。广州新房、二手供给较为均衡，2011年以来新房、二手房市场保持“五五分”格局。政府在根据市场和人口变化增加整体商品房土地供应的同时，近年来政府供应的土地中保障性住房占比常年保持在15%以上，所以广州的房价较为平稳。
图：广深保障性住房用地供应占住宅用地比例 数据来源：国土资源部
香港则是另一个极端，香港的住房供应体系中仅有53.7%的住房是私有产权房屋（即开发商建造的商品住宅），非市场化的公屋和居屋的比重过高。从增量看，2017年新开工住房中，55.8%是由市场提供的私人居住单位，较其他城市比例偏低。租赁方面，2016年香港私人租赁的比例为17.8%，整体的市场化程度低，难以响应大量的人口及需求规模。
供给结构失衡不仅会让市场波动大，还会导致土地财政不可持续，以及居民购房的不可支付问题。从房价收入比数据来看，深圳香港的房价收入比最高，分别为30和21，问题严峻，急需调整。
图：2018年湾区城市房价收入比
数据来源：贝壳研究院、广东省统计局、澳门特别行政区政府统计暨普查局、香港政府统计处
能否打造未来30年示范样本
以深圳为代表的大湾区房地产市场发展的路径是中国房地产制度改革的典型样本，也反映了整个国家住房制度面临的重要转折。作为住房改革先行区域的大湾区，尤其是作为中国特色社会主义的先行示范区，应当在落实中央“两多一并”的住房制度的方面开创深圳的模式。
贝壳研究院提议，针对目前深圳等核心城市主要是过度市场化、供应主体和保障渠道不足的问题，未来大湾区核心城市的破局之道在于重新平衡市场与保障的关系，核心是政府引导市场增加有效供给，改善市场结构失衡的状态。
增加有效供给可以考虑市场供应主体多样化，将企业、农民可以提供的存量市场纳入进来，例如，允许企业宿舍公寓合法运营，为市场提供蓝领床位产品；对于部分小产权房补交相关费用后进行确权，变大拆大建为综合整治，提供白领合租房；降低交易税费等摩擦成本，刺激存量供应，增加流通，最大化利用闲置房屋；打破城市边界，开启大湾区社保互认，让核心城市通过寻找“外部供应”缓解住房紧张。
从政策来看，“房住不炒”依旧是政策的主基调，具体到大湾区内部，政策从需求端的全面限购限贷转向“一城一策”，目标是促进市场的平稳，保证自住需求的有序释放，遏制投资投机行为。因此，预计未来大湾区的市场将告别过去的大起大落，整体稳定。