只有循着问题的真正脉络，才能拿出切实可行的系统解决方案。
编者按：本文来自微信公众号：毅家之言，（ID：yjzy00），作者：郭毅，经授权转载
最近，北京的土地市场有点儿热。规土委召开土地推介会之后，北京开始了供地“加速度”。
目前规自委网站上除了7宗正在挂牌出让的地块外，还一次性推出了近期拟供经营性用地项目清单，而这份清单的地块数量是54宗。
为了完成5年150万套的供地计划（2017-2021年），北京土地市场仿佛告别了曾接连流拍流标102宗经营性用地的委顿，重新迎来高光时刻。
然而，这61宗地块能否顺利找到房企接盘？让我们来了解一下实际的市场现状。
供量“肿”了
61宗待出让地块中有48宗是居住类用地，其中的部分地块已经公示了规划条件，扣除配建之后，住宅部分的规划建面是543万平方米。如果这些地块能够顺利成交，再加上今年已经出让的23宗居住类用地，那么，2019年居住类用地总量将达71宗，住宅规划总建面为785万平方米。
785万方是什么概念？一个可以对标的数字是，2017年和2018两年，北京商品住宅累计成交的总面积是734万平方米。
而在当下，北京并不缺地，缺的是将土地转化为货值的驱动力。
供应激增的土地导致北京商品住宅市场库存迅速上升，短短一年便增加了250万平方米，目前已达1016万平方米，创近40个月新高。
虽然难以清晰盘点北京仍有多少土地尚未完成前期开发，进入预售，但目前待售库存的总量已足够楼市消化三年，更遑论还有71宗地块、785万方住宅用地计划上市。
当房企重仓的土地去化艰难之时，如何还会在土地市场继续加码？土地市场需要“超级接盘侠”的空降，更需要相关部门拿出一些诚意，做出一点改变。
价格“肿”了
改变，首先来自限价的有限放宽。
其一，部分地块的限售价格相比往年小幅上调。
比如今年中海取得的大兴瀛海地块，限售价为55128元/平方米，相比同区域瀛海府、万和斐丽52449元/平方米的限定均价上调了5%。此外，亦庄河西区与丰台青龙湖两个板块的限售价格也小涨了3%。
其二，放开部分地块的住宅限价。
今年开始，北京开始出现放开限价管制的地块，截止目前共推出6宗未限价地块，其中的5宗位于门头沟、平谷、密云和怀柔，要么位置较远，要么区域本身去化压力较大，就算开发商自主定价也得随行就市，更不要说还有预售价格这一关要闯，因此这些地块放开限价，也不会区域房价形成向上拉动的影响。
只有一个例外，就是当前正在挂牌中的朝阳孙河地块，不仅未限价，也没有限制“7090”，容积率还低至1.1，将是区域少有的商品房别墅。
目前孙河别墅区签约的单价上限曾接近13万元，总价突破亿级大关，新地块的推出相信会有助吸引房企，但56393元/平方米起始楼面价也足以令人瞠目。
未来，希望孙河地块不仅仅只是一宗个案，否则，商品房价格的有限放宽，与持续上升的库存相比，显得力道微弱，促进土地交易的效果也就难以体现。
体量“肿”了
因城施策之下，各个城市均将“房住不炒”、“平稳健康发展”奉为圭臬，绝不可能将价格作为挑动市场神经的手段，那么，地块的开发体量就成为一种另类的尝试。
48宗拟供应的居住类用地中，21宗地块的住宅开发体量超过10万平方米，7宗地块的住宅开发体量超过20万平方米，而去年出让的居住类用地中，仅有1宗的体量超过20万方。
大体量地块，曾是商品房时代里房企们的“心头好”。体量大，一方面在产品的规划设计上有更多空间，另一方面，也利于在多次加推货量时通过售价的提升获取更高利润。
然而，身处于全新限竞时代，曾经的市场逻辑都被推翻。
限价，让项目丧失了增值空间和预期；限“9070”，造成产品的严重同质；再加上区域同类竞品的高度集中，体量越大市场压力越重，反而不如小地块、小项目“船小好调头”。
这招，失灵！
区域“肿”了
更严峻的市场压力在于，供地的高度集中，以及同一区域项目的同时上市。去年供量集中的大兴亦庄、黄村，石景山五里坨，昌平未来科学城今年还有新地块供出，而去年供需格局相对稳定的石景山首钢、通州副中心今明两年也将因供地集中带来限竞房的大量上市。
可以预见的未来，除了三环以内的核心内城，北京将再无供应不足的市场“死角”！这种情况下，房企怎么可能放开胆子迈开脚，继续加码土地？
是的，北京的土地市场病了。
怎样“消肿”？核心是得破除计划经济思维。
比如，供地计划可以提前预设，但同样也应该结合微观市场情况适度预调微调。一味僵化地按照计划实施只会让市场机制失灵，甚至可能造成崩塌的恶果。
再比如，对定价的限制尚有影响市场预期的效果，但对产品“从头到脚”的管控则毫无必要。市场需求本就细分多元，怎么可能被装进有限的几类户型面积中去？如今，新房市场产品积压、库存冗余，8年之后，二手市场恐将面临“踩踏”事件。
又比如，不应让开发商成为代建商，当产品优化、品质迭代的通道被堵塞，千盘一面的市场局面重现。历史的轮回中，我们刚刚拆完了三十年前的“老破小”，难道又在为三十年后的“城市更新”预留空间？
北京土地市场的问题，依靠一次土地推介会只能是“头痛医头、脚痛医脚”，只有循着问题的真正脉络，才能拿出切实可行的系统解决方案。