2019年深圳土地精彩“三连拍”。
编者按：本文来自微信公众号：锋面News（ID：fengmiannews），作者：刘婷，经授权转载。
2019年，深圳迎来近三年来的供地高峰。据锋面News统计，今年深圳成交的可售宅地面积为31.05万平米，是2017年和2018年总和的4.5倍。在供应开闸的同时，市场规则的微妙变化，改写了三场土拍的结局。
在今年6月“史诗级土拍”一天刷新三次纪录后，深圳祭出限制销售价格的大招，土地市场一夜反转。11月下旬的“双竞双限”供地潮意外爆冷，年终的土拍大戏在冷热交替中落下帷幕。
央企在今年的土地盛宴中尝尽甜头，逆市补仓。面对外来房企的凶猛进击，本地企业“寸土不让”，争食这两年一度的饕餮。
年度收官战 一冷一热
12月11日，深圳年内最后一场土拍如期而至。进入拍卖流程的两宗地块中，商地流拍，宅地经过118轮举牌后被深圳天健地产斩获。
仅用2分钟时间，前海T102-0274商地便二度流拍。18个月前，该地块曾在同一地点流拍。出让条件显示，该宗地办公物业限整层转让，最小销售单位不得少于500平米，销售对象仅限注册在前海合作区的有实际经营活动的企业法人或其他组织。
换句话说，建完之后允许买卖，但限制销售对象且设置严苛的交易条件，开发商利润空间缩小。资本是理智的，尽管头顶着自贸区光环，一旦算不过帐也难逃无人举牌的命运。
当日现场，还没从商地流拍的结果中缓过神来，拍卖官便利索地将焦点转到重头戏——桂湾T204-0142宅地上。
稀缺是桂湾宅地最大的亮点，该地块是该片区继前海时代、招商领玺和深国际颐湾府之后的第四块住宅用地。周边新盘长期缺货，当下前海含住宅的项目仅有招商前海湾和颐湾府，前者一期已售罄，后者开盘当天去化9成。
惜地如金的前海开门宴客，各方老饕纷至沓来。桂湾宅地共吸引了10家开发商竞拍，包括万科、中海、天健、金茂、招商、建发和龙光等。
值得注意的是，桂湾宅地是“双竞双限”用地，即竞地价与竞人才住房面积，限制地价与入市最高房价。该地块入市后最高均价为9.9万/平米（毛坯价），可供参考的是，前海11月底入市的颐湾府整体备案均价约10.2万/平米。
上半场是央企中海和国企天健之间的battle，场上局面一度胶着。双方紧紧咬住1000万的竞价幅度，一方举牌后另一方应价。整场拍卖中，天健共举牌40次，中海举牌41次。
将溢价率推至37.22%时，以成本把控见长的中海退出了竞逐，由龙光接棒。最终，天健地产以楼面地价5.8万/平米、溢价率43.49%竞得地块。
对于前海宅地竞争火热的原因，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对锋面News表示，从政策的角度看，现在政府鼓励港人到大湾区买房，作为深港合作区的前海一直是港人购房的主阵地，因此开发商的预期增强。从市场的角度看，深圳豪宅线调整之后市场对高端商品房的承受能力加强，近期换房需求增加拉动成交链条，对开发商拿地有推动作用。政府方面则希望借力前海拍地带动深圳市场的成交量，但仍不会放松对房价的限制。
供地大年央企被“投喂”
“争取拍个100张照片。”拍地结束后，天健代表团在大屏幕前合影留念。至此，深圳年度土拍大戏收官，开发商过了一个土地“肥年”。
2019年是深圳近三年的供地小高峰，相比2017年的零宅地出让和2018年10宗土地7宗自持的局面，确是“肥年”。
今年，深圳大规模供地与库存告急密切相关。
截至2019年11月，深圳住宅库存约为2.7万套，去化周期仅为8.7个月。此前，深圳连续多年没有完成供地计划，深圳市规划和自然资源局表示，将加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，按计划“滚动式”供应居住用地。
在今年的土拍盛宴中，开发商的参与热情是最大的看点。
6月24日的“史诗级土拍”中，由于没有限制最高售价，一日内刷新三次成交纪录。其中，龙光拍下的龙华地块楼面价是6.03万/平米，刷新三年前的地王价。中海地产和电建地产拍下的两宗地块楼面价分别是3.9万/平米和3.8万/平米，均创造片区成交纪录。
但一剂最高限价的猛药，让土拍热度极速降温。11月22日，深圳集中出让五宗“双竞双限”土地。关注度最高的龙华地块溢价率为27.5%，还有一宗地块因利润空间过小而流拍。12月底的土拍，开发商举牌热情却保持理智，在距离最高限价4000万时及时刹车。
今年的土地“三连拍”后，“国家队”成最大赢家。
11宗成交的宅地中，民企代表队中除了龙光地产有所收获，其余10宗地块均被“国家队”斩获。此外，今年的土拍中本地房企和外埠企业火药味十足。三场土拍，本地房企斩获7宗，外地房企收获4宗。
“不管是对于本地房企和外地房企，开发商想在深圳这片红海里生存，就必须研磨市场需求，把握好项目现金流周期，打造品质好，配套好的项目。”李宇嘉表示，在深圳的市场环境中，做好产品和服务才是长远之计。