一居室、二居室的整租将成为分散式长租企业在北京市场的主要经营方向。
编者按：本文来自经济观察网，作：陈月芹。
12月25日，住建部、发改委、公安部、国家市场监管总局、银保监会、网信办六部门联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》（以下简称《意见》），规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方，特别是承租人的合法权益。
一位接近住建部的业内人士透露，《意见》的出台是中央纪委国家监委（以下简称“中纪委”）统一部署的事项。整治住房租赁市场秩序属于中纪委专项整治漠视侵害群众利益问题之一，由六部门联合执行，其中由住建部牵头，“其动作之快、力度之大前所未有”。
全流程、全方位
实际上，《意见》内容并非全新。
一方面，《意见》呈现的已经是各部门执行专项整治工作的阶段性成果。从2019年6月开始，六部门在全国范围内开展整治住房租赁中介机构乱象的工作，部分内容被整合进《意见》里，以巩固专项整治成果，将整治工作制度化、常态化。
另一方面，各地方提出的新整治方案，经六部门达成一致意见后首次出台。“按照以往的流程，审批可能需要好几个月，但这次在几周内就签发了，各部门、地方政府都非常重视，积极响应和落实，整顿工作由住建部牵头，但这事项要向中纪委报告，在以往的工作中并不多见。”
上述人士分析，此次《意见》的重磅点在于，六部门集中出台关于整治租赁市场的政策，且该《意见》涉及到租赁全流程、全方位的运营与管理规范，既全面又细致。
《意见》开头便强调了规范住房租赁市场的重要性及紧迫性，“租赁住房是解决进城务工人员、新就业大学生等新市民住房问题的重要途径”。
该人士表示：“在国内大部分一二线城市，相较于买房群体，租房群体的占比更大。以北京市场为例，很大一部分居民有较高、较普遍的租房需求，如果住房租赁市场秩序混乱，租客的基本居住权益都没法得到保障，会严重影响居民的生活。”
针对中介、住房租赁企业恶意克扣押金租金等违法违规问题，《意见》从从业主体、房源信息发布、租赁住房改造行为、住房租赁金融风险、住房租赁管理服务平台、住房租赁常态化管理机制等，进行全流程的管理约束、风险防范。
具体来说，在从业主体方面，《意见》要求房地产经纪机构不得赚取住房出租差价，住房租赁合同期满承租人和出租人续约的，不得再次收取佣金。房地产经纪机构和住房租赁企业在经营范围中注明“房地产经纪”或“住房租赁”。
上述人士解释，房地产经纪机构即租房中介，其提供的仅是居间服务，租赁依然是房东和租户签约，中介只起到居间服务的作用。长租公寓等租赁企业相当于二房东，企业先从房东租房，经过改造装修再转租给租户，提供服务，这一过程租户是跟租赁企业签合同。这一规定早已在2011年发布的《房地产经纪管理办法》中明确，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价。
各地分歧
《意见》新增的一则办法是“转租住房10套（间）以上的单位或个人，依法办理市场主体登记”。上述人士解释称，很多没有在当地住建厅局备案的“黑”二房东在出租多套住房，其规模甚至按照企业在运营。如果这类“黑”二房东卷款跑路，租客的合法权益很难得到保障。
上述人士还透露，在意见讨论阶段，以北京与深圳为代表的城市对“10套”这一标准提出了不同意见——以深圳为代表的城市建议“10套”这一登记门槛调高一点，因为“10套住房”不仅约束单位，还包括个人出租住房，这在城中村占比较大的城市，特别是南方的城市，政策具体落地有较大难度。“实际上，指导意见（维持10套为标准）是从严约束了。”
对此，经济观察网记者询问这一规定能否随各地情况适当调整，该人士指出，可能性不大，“因为意见已经很明确了”。
值得注意的是，规范租赁住房改造行为的条例指出，各地可以制定商改住、工改住等政策，按照地方的规范性文件来制定。
这类城市需要自身有一定规模的商改住、工改住用地，才具备改的条件。各地条件不太一样，因此住建部很难统一标准。目前，佛山等地已经出台相对成熟的规范，广州的方案在走流程中，但深圳目前暂时没有相关的方案。
“深圳比较特殊，它的闲置商业办公用房、工业厂房很有限，商改住、工改住等租赁政策很难落地。比如深圳允许个人出租住房按4%减免房产税，有些地方建议商改住、工改住也可以参照适用这一标准。”该人士表示，“目前深圳的相关政策并没有明确（商改住、工改住按4%减免房产税）这一标准。”
加强监管，但非全面禁止
《意见》的另一重磅点在防范住房租赁金融风险方面，对住房租金贷款业务的贷款期限、贷款额度作出明确要求，要求加强对采取“高进低出”“长收短付”等经营模式的高风险住房租赁企业监管。
近两年来，多起长租公寓爆雷的原因之一为很多租赁企业利用多收租户租金、晚付房主租金的中间差，形成资金池，提前更大范围、更快速度收房扩张，一旦资金链断裂，企业暴雷，出现上下游的多重纠纷，形成一系列社会问题。
对此，《意见》要求，各地方指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户；住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。
该人士透露，在《意见》制定及讨论阶段，有观点建议严厉禁止“高进低出”“长收短付”这类运营模式的企业。“这一模式虽然风险较高，但这属于企业的正常的经营行为，政府部门不宜过度用行政手段加以干涉”。
“并不是不给它（这类企业）做，而是加强监管。”该人士解读称，意见指出要将“高进低出”“长收短付”这类运营模式的企业纳入部门重点监管对象，加强租赁合同备案，其租金和押金纳到政府部门重点监管的账户。即使是高进低出，但钱始终要在能在看得到的账户里流动，而不能进到私人企业主的账户里。
《意见》出台后，长租企业将迎来暴雷高峰等观点见诸报端。该人士也指出，“高进低出”“长收短付”、高杠杆使用租金贷等类型的租赁企业风险本身就较高，其一旦暴雷，便是涉及以百为单位计的承租人切身利益的社会问题，这不仅是住建系统一方的责任，地方政府都会比较重视。后续，地方政府会尽可能约束高风险长租企业法定代表人的行为，一旦暴雷，会及时控制企业主体，让其慢慢偿还债务，尽可能保障承租人权益。
针对一个多月来自如、蛋壳等北京长租公寓与业主协商降价一事，该人士认为，这是市场根据供需变化自主调整的结果。
拆掉“隔断墙”后，长租企业少了n+1多出来的租金，正从房源端降低收房价格，以节流“回血”。
那么，从业主端挤出的房租，会最终带动北京整体房租水平下降吗？该人士持否定态度，“企业没有理由降低整体租金水平，这不符合生意逻辑”。这只是企业在租房淡季降低空置成本的应对措施，而且相关企业和中介机构协商调整合同的范围不超过北京整体房源的1%。
从诸葛找房的监测数据看，近期北京租赁市场确实在降温。监测数据看，近期北京租赁市场确实在降温。第51周北京月租金延续了下跌态势，均价为90.92元/平方米，环比下跌0.66%。分居室来看，北京一居室月租金为5564元/平方米，两居室月租金为6649元/平方米，三居室月租金为10559元/平方米，环比前一周均出现不同程度的下跌，其中三居室跌幅最大，为0.86%。
该机构发布的租房报告中也提及，“此时正值租赁市场淡季，年底供应增加叠加需求下降，租金下降是常态。”
北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥对经济观察报表示，拆掉隔断墙后，长租企业一方面会向业主沟通降价；另一方面，一居室、二居室的整租将成为分散式长租企业在北京市场的主要经营方向。