万科不复当年之勇
编者按：本文来自微信公众号“西部城事”（ID：xibuchengshi0518），作者西部菌。
城镇化下半场，城运在改写，地产逻辑也在生变。
正所谓春江水暖鸭先知，金字塔尖的地产巨头，他们的经营、发展和转型，也就成了重要的参照。
3月17日，万科公布了2019年的年报，交上了一份还算不错的答卷。但投资者和资本市场却并不买账，业绩并没有达到预期，成为主流的市场声音。
很显然，在郁亮所言的地产白银时代，用“活下去”来警醒自己的万科，正在面临一个任何房企都逃避不了的生存难题。
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先来看主要业绩指标。
2019年实现营业收入3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润 388.7亿元，同比分别增长 23.6%和 15.1%。
其中房地产仍然是绝对的核心。全年的房产销售金额为6308.4亿元，相关业务营业收入为 3526.5亿元，占比达95.9%。近两年大力布局的物业服务，营业收入只有 127亿元。
来源：万科官网
而且注意，2019年全国的房地产市场增长空间，还在进一步压缩——商品房销售面积，同比下降0.1%；销售金额虽然同比增长6.5%，增速比2018年低1.5个百分点。
在市场收缩的前提下，占商品房市场4%份额的万科，2019年的销售面积和销售金额，分别增长1.8% 和 3.9%。
同时，万科在21个城市的销售金额位列第一，在12个城市排名第二。综合大小环境，以及房企的整体表现看，万科的业绩其实并不算差。
但奈何它是万科啊，巨无霸级别的房企，地产行业TOP3的存在，所以一直被寄予厚望，已经离开的王石，更是在去年声称，“公布的年报非常好”，为万科造势。
只是从数据对比来看，万科似乎有些不复当年之勇了，不仅没能达到3800亿元的市场营收预期，营收、净利润的增速都要低于2018年。
对乏善可陈的年报，资本市场则敏锐地予以了回应。18日，万科股价全天低开低走，收盘时下跌6.44%，跑输深证成指4.74个百分点。
万科的表现，就像一个优等生只考了80分，光看成绩不能说差，但距离优秀还相距甚远。
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相较于喊出口号的2018年，“活下去”这三个字，在2019年似乎更加应景了。
要知道，2018年万科的销售额增长虽然只有14.5%，但一两年之前，万科还是在以一种异常生猛的势头在攻城略地。比如2016年和2017年，其销售额增速分别达到39.5%、45.3%。
来源：万科年报
只过了短短两年，万科就从45.3%的增速掉到3.9%，创下了近几年的新低，可谓风云突变。
这其中当然有房地产市场收缩的宏观因素。问题在于，根据业绩快报，同一片蓝天下，同梯队的碧桂园和恒大仍维持在10%左右，而融创2019年的销售额增速，更是达到了21%。
在卖房这个主要业务上，2019年的万科，优势在变小，毛利率也在降低。27.2%的地产业务结算毛利率，比去年下降了2.5个百分点，甚至低于行业平均值。
隐忧还不止于部分业绩出现下滑。比如这次年报就显示，万科的区域公司之间，出现了一定的不均衡。
在万科的战略版图中，全国被切分为南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域四块。其中销售金额占比分别为20.2%，32.42%，22.54%，23.88%。
来源：万科年报
作为万科总部所在地的南方区域，按理说有各方面的资源优势，然而销售份额近几年却陆续被反超，最终处于垫底状态。
万科解释称，2014年开始，土地出让越来越多的是综合体，纯住宅项目占比降低。综合体的开发回报周期更长，更考验经营能力，不再只是拿地盖房然后卖出去收钱如此简单了。
反过来看，这倒是再次证明，以“城乡建设与生活服务商”自我定位的万科，在住宅市场转入存量时代后，为了摆脱开发商的单一面孔，不得不牺牲赚钱的速度。
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存量时代的房企，几乎都面临着两大终极难题：第一，如何应对市场的风险；第二，如何在房地产之外，寻找第二增长曲线。
以这两个视角来看，万科的年报里，可以说是写满了求生欲。
先说抗风险。众所周知，2019年随着调控收紧，融资渠道减少，同时2020年又是集中偿债的高峰期，资金问题和债务压力，压得很多中小型房企喘不过气来。
对比那些低成本、高周转，疯狂加杠杆，导致债务率居高不下的房企，万科的稳健指数可以说是独自一档。
年报显示，2019年万科筹资活动现金流入为1233.94亿，同比下降27.12%。而且在融资规模下降，主动降杠杆控风险的同时，万科还在拼命还债。
去年全年，万科筹资活动现金流出为1567.32亿，同比增加25.88%。借钱的力度降低，还钱的力度加大，这一降一升，导致万科筹资活动产生的现金流量净额为负的333.38亿元。
在控制债务规模时，万科手上还有让大多数房企难以望其项背的流动资金。2019年万科持有的货币资金高达1661.9 亿元，远远高于一年内到期的流动负债。
无论是对企业还是对个人，在任何时候，一旦遭遇疫情之类的黑天鹅事件，面对资金链断裂的危险，现金流都将是化解风险的关键。
少借钱，多还钱，现金为王，万科的小心翼翼和审慎，倒是也再次显示出，它对于市场风险的高度警觉。所以尽管部分指标下滑，但万科的抗风险能力，却得到了反向提升。
来源：wind
在风险控制的同时，为了“活下去”的万科，早已不再满足于做“三好住宅供应商”。和很多房企一样，它的战略多元化野心，在物业项目上体现的较为明显。
相对于商品房的一锤子买卖，物业的确是一块可以持续产生收益的肥肉。为了在房地产之外寻找新的增长点，万科喊出了千亿物业营收的野心，近日更是疯传收购协信天骄物业股权。
不过这条新的增长曲线，还不太成气候。2019年，万科物业的营收只有127亿元，离突破千亿大关为时尚远。拓宽生计的尝试，依旧任重道远。
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万科的求生欲，让它看上去不像一个TOP3的巨头。但也正是这份稳健，照见了地产市场未来竞争发展的凶险。
事实上，在风险预见方面，万科可谓一贯的先行者。它最早打出了白银时代的概念，最早光明正大的表示“活下去”，也率先大规模地持有现金。
和因高速扩张被指“激进”的融创相比，哪怕有被迎头赶上的风险，万科的每一步操作，也可以说是小心驶得万年船。
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但无论激进还是保守，都改变不了房地产来钱快的原始特征。现在黄金时代结束，躺着挣钱成为泡影。哪怕在物业、物流等多个领域多线开工，也未必能够填补增速下滑的缺口。
万科的年报开篇写到，没有成功的企业，只有时代的企业。这话大体没错。
时代瞬息万变，任何行业都有它的周期。万科的求生欲，只是这个年代房企生存环境变化的一个缩影。
不管是依旧扩张，还是开始收缩战线，储备粮草过冬，行业转折点正在加速到来。
要“活下去”的，远远不止万科。