这个城市的房价和成交量在最近一年，正在经历着前所未有的挑战
编者按：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：R。
不知道大家有没有这样的感受，最近深圳、东莞、宁波等城市讨论的热度很高，甚至已经横盘近3年的上海楼市，在土地端和成交端口都出现了极速的回暖
但是，苏州最近一段时间却显得异常低调，从各方面显示的数据看，这个城市的房价和成交量在最近一年，正在经历着前所未有的挑战
苏州楼市，究竟怎么了，带着这样的疑问，我实地去调研了下苏州市场
01
头顶地表最强市的苏州，最高光的时刻是在去年六七月，通过冰山指数我们可以看到，涨幅妥妥的稳居全国第一，拉都拉不下来
记得去年很多人都想去苏州买套房，大家都在诉说着一件事，苏州经济这么强，苏州园区这么厉害，房价肯定不会降，只会涨
可惜的是，有句俗语，有一种说法叫”枪打出头鸟”，到了去年5月，因房价上涨过快，苏州直接被约谈
此次约谈，带来的最大的直接后果就是，苏州在724发布了楼市新政，直接对楼市进行了史上最强干预
导致的最直接的结果就是，如果我们从大面上看，苏州房价的涨幅瞬间就变得很温和了
我们以苏州房价的最高地苏州园区为例，我跟链家和我爱我家几位中介深度沟通了下
他们给出的答案都很类似，现在小区整体的成交价与挂牌均价相差都比较大，房东处于很弱势的地位，谈判空间很大，而且房子的成交周期差不多要3-4个月，而去年基本上只要1-2个月
比如在园区的中央景城，最新的挂牌均价是5.79万元，而成交均价是5.36万元，相当于直接打了92折，而去年最高的成交单价是6.12万元，单价下跌了3221元每平
还有苏州园区最火板块的玲珑片区整体跌幅很明显多，作为《都挺好》的取景点，这个小区在去年曾经红极一时，玲珑湾花园六区的跌幅竟然达到了1.3万每平，位于同板块的雅戈尔潇邦西区的跌幅达到了7256元每平
园区95%的小区的房价都出现了不同程度的下跌，而且整体的降幅普遍在2-6千左右
为什么要单独以苏州园区举例
是因为苏州园区在前两年一直涨的时候，很多大V分析的原因是因为苏州园区出现了明显的供需失衡的情况，新房没有什么供应量，但需求却一直在很井喷，房价自然会不断上涨，看起来很有逻辑是不是
但园区房价此轮的下滑再一次证明，只要想调控，总有办法遏制住不断上涨的房价。
看来，这一次的苏州，是要动真格的
02
经过这么久的房源蓄积，大家知道当前苏州在售房源有多少嘛
从二手房的整体供应看，挂牌房源比年初激增137%
如果我们去看下当前苏州在售的二手房的销售数量，根据链家的挂牌数据，差不多是在9.5万套
要知道，在今年年初的时候，苏州二手房源的挂牌量大概只有4万多套，短短半年时间，就增加了130%多
二手房源出现了史无前例的增多，对比深圳和杭州，又分别多了5万套和2万套
从成交走势看，当前苏州二手房差不多每月成交在6000套左右，换句话说，苏州仅仅是当前二手房的库存，就可以差不多可以卖15个月左右，供应非常充分
而这样激增的数据，不仅仅体现在二手房端口，在新房的供应上，也出现了明显的涨幅，苏州新房当前的库存差不多是5万套左右
而从未来看，下半年苏州的新盘供应也将实现井喷，下半年竟然还有100多个盘都要争相入市，我们可以想象，整体的竞争是多么的激烈
所以你看，从整体的供应情况看，不管是二手房还是新房，苏州都达到了历史的峰值水平，也就不难理解为什么那么多的业主都争相降价抛售了，没办法，卖房的竞争太激烈了
03
聊完了苏州楼市的现状，有必要聊聊产生这些现状的核心原因
首先第一点，也是最重要的一点，就是苏州去年调控所实行的九年一学位，实在太严格了
大家可以想象下，直接将学区房锁定9年，这导致大量的学区房源一旦被用掉了学位，相当长的一段时间是缺乏流动性的，市场接受度不高
根据统计，如果房子没有学票的加持，整体的价值往往会打9折甚至更多
苏州前期楼市的涨幅，很大程度上来自于优质学区的推动，实行九年一学位后，大量的学区房源在二手成交市场上价格缩水严重，表现出来的就是整体成交均价的下滑
其次，对新房实现了严格的限价政策，通过对控制新房的价格从而影响整体的楼市房价
苏州有一项规定，同一个楼盘的同类型产品，二期的备案价格不得高于一期的成交均价
我举个例子，比如A楼盘一期的备案价格是3万元，但开发商为了走量，就会打97折，相当于成交价格是2.9万，一旦打折了，那么，二期的价格就不能高于2.9万
当然，这就非常考验开发商操盘的节奏和策略
苏州的限价新房到底有多严格呢，就是不管你前期是不是地王，也不管你是多少钱拍的地，给备案价时只会考虑当前周边二手房的价格
比如苏州木渎地王中铁诺德姑苏上府楼面价是2.57万，开盘均价是2.8万，仅仅比楼面价贵2000元
所以，很多苏州的朋友都开玩笑说，很多开发商来苏州，其实是来做慈善的
也因为对新房采取的严格限价，所以出现了不同程度的一二手倒挂
位于奥体核心区域的唐宁府的洋房，二手房成交价格差不多是在6.5万左右，对标同区域的海和云庭一期新房4万的均价，直接倒挂差不多在2.5万左右
位于狮山板块的中梁香缇，成交均价差不多是5万左右，区域内的新盘上贤府，均价是4万左右，倒挂1万
而二手房在市场上的定价往往会受到区域新房定价的影响，所以，在大面积一二手倒挂的情况下，二手房的处境更是艰难
所以，在这种情况下，如果想在苏州买房，倒挂新盘别犹豫，确实是一个非常不错的选择
第三是在苏州实行落户新政后，新增人口的落户程度一般
苏州是从2020年5月1日实行的落户新政，本科生可直接落户，截止到8月份，3个月时间一共有4万人左右提交了申请落户，相当于月均是提交落户是1.3万人左右
光看数字可能大家没感觉，我们来对比下杭州找找差距，杭州是2019年5月放开的落户，短短两个月，新增人口高达11.8万，月均新增高达5.9万人
当然，也不是所有的房子都是跌的
在苏州有两类房产的价值出现了上涨，一类是学票没有用过的好地段的二手房，比如星海的一些楼盘，另一类是有品质的改善房，在苏州市场的均出现了不同程度的上涨
换句话说，苏州，其实已经进入了改善为王的时代
链家中介小姑娘给我举了个例子，园区的仁恒双湖湾项目，今年以来，房价都出现了一定程度上涨，而且很容易被内部业主消化掉，出现了“内循环”的趋势
比如2室小面积的想要换3室或4室大面积的，大平层的想要换别墅的，这些购买行为，全部都发生在同一个小区，所以整体的出售周期就会大大缩短
而对于稍微偏远一点的斜塘，去年还有很多4字头，现在全部都是3字头，越是地段偏远的小区，在此轮苏州房价的跌幅中，就越明显
这一次，苏州的板块又在进行了新一轮的深度大调整
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我们在去年的时候，因为苏州房价上涨过快，说有人买不起苏州的房子，在情急无奈下，只能去上海买房
没办法，苏州离上海真的太近了，很多人自然很容易把苏州的房价与上海进行比较，作为上海的后花园，苏州前期的房价实在太凶猛了，甚至比上海很多区域还要贵很多
我其实是一个比较理性的人，从来不推荐大家去追涨杀跌，但现在苏州的楼市其实进行了很大程度的调整，在这个时刻，二手房会出现笋盘，卖家愿意更多的让价，新盘也会因为政府的严格限价出现一二手倒挂，建议大家可以逢低买入
最后还有个建议，希望大家可以咬咬牙尽量凑到核心板块去