看到最后，有干货。
编者按：本文来自微信公众号“90度地产”（ID:dc90du），作者：宋虹姗。
北京的房价真的有在下降吗？放在长一点的时间段来看，还是降了的。
北漂的买房经历，背后都掺杂着一个个鲜活的家庭故事。明显感受到降温的，是扎根在这城市的安安。自家位于海淀的二手房挂牌5年，终于在今年520找到了卖家。不过，成交的价格，比起2016年，安安最开始挂牌的市场价格，足足跌了100万。
安安说，与房子发生故事的节点，既有趣又无奈。
2012年2月14日定下婚房，这成了老公给安安的礼物和承诺；2016年决定换房，在9月29日与中介签了委托协议，却没想到第二天出台的”930限购新政“让她的房子直接缩水了100万。
五年之后，2020年520这一天，安安终于卖出婚房，“置换一套更大的房”从期望变成现实。不过，当安安准备签下一套同小区的二手房时，安安犹豫了。
签约没成功，我反而冷静下来
其实，即使最后与2016的市场价格比跌了100万，安安房产的增值幅度还是跑赢了北京整体平均房价涨幅。
贝壳研究院数据显示，2012年至今，整体看来北京房价初下行期时价格走势分化，核心城区相对更抗跌。2019年以来，西城区均价率先结束调整，走出上扬态势，东城、海淀、朝阳等中心城区均价下跌态势基本结束，均价低位平稳。其余城区均价仍下跌。
2012年，安安开始选婚房，夫妻的要求是“海淀区、五环里、可以骑自行车上班”，最后二人锁定了西北五环内、位于海淀的二手房，单价2.3万/㎡、面积100㎡。虽然是十几年的老房子，但二人恋爱起就租住在周围，习惯了周围的居住氛围，因此安安对买到这套房子还是比较满意的。
不过，安安的老公却更偏向于购买新房。回忆2012年，安安说，当时北京城内的新房项目就已经很稀缺了，位于海淀中关村科技园、已超出五环的某“打造十年大盘”新房项目，不仅价格够不上，更早已被抢购一空；到了2014年，项目三期的开盘价就已高达6万/㎡。
大多数新房项目的位置在南六环外大兴、房山，单价虽然只有1万多/平米，但安安夫妻认为位置太远、不看好升值空间，很快放弃了。
“在父母的支持下我们定下这套二手房，当时贷款并不多，月供也只有几千块钱。”安安笑称，当年买的房是所在区域的“价值洼地”，没想到过了10年，安安所在的小区仍然是区域的“价值洼地”。
时隔五年，安安的房子终于以600多万的价格找到买家，手握增值3倍的房款，安安再次面临选择。房子卖掉之后，安安和老公就在周围的小区看二手房，毕竟女儿在附近的小学上学，安安觉得未来还是要在这个区域安家。
两人很快就看中了同小区的一套总价1000多万的三居。安安也承认，当时手握500万现金的她，有点被喜悦冲昏了头脑，都没怎么跟房主“砍价”，安安就和老公准备跑去中介签约了。
戏剧性的一幕在安安准备签约的时候还是发生了。由于卖家对合同条款的不确定，当天双方在谈判超过10个小时之后，最终没有签约成功，这也让安安冷静了下来。
新房与二手房的战场
每一次买卖房产的动作，安安都能感受到楼市的市场情绪。
生了娃后，五口之家的居住环境变得越来越局促，没有个人空间，小摩擦小矛盾时有发生。98年楼龄的老房子，时不时还会出现墙体渗水等各种问题。2016年，安安以碰运气的心态在网上挂出了自家的房子，价格750万。
“2016年，北京房价涨得很厉害，我准备买房的同事每天都处于害怕房东临时跳水、坐地涨价的恐惧中，感受到一片焦虑的氛围后，我才决定卖房。”
不过，只差了一点点。挂出第二天后，北京出了“930新政”，限购进一步升级，给楼市浇了盆冷水。
“进一步完善差别化住房信贷政策的要求，其重点是两条：一是购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。”
自下表也可看出，2017年北京各区的二手房价就在跌，安安所处的海淀区，2017-2018年二手房价的平均跌幅是3.9%；2017-2020年的年均跌幅，已上升至5.7%。
数据来源：贝壳研究院（2020年均价系前8月均价）
在长达5年的卖房周期中，安安回忆，“2017年还有几次来看房的人，2018年中介提出降价，我索性下架了房子”。2019年，市场趋于平稳，降价已成定局。安安的娃面临上小学，置换套更大的房被提上日程。
二手房的价格再降，新房市场也并不平静。尤其是2020年的疫情“黑天鹅”也打乱了开发商卖房的节奏。
签约失败之后没过多久，安安收到了一个即将开盘的改善型项目项目信息，这也动摇了安安之前只看二手房的想法，130㎡的三居精装交房，户型实用，总价在1000万左右。重点是，销售对安安透露，“四季度马上开盘，届时优惠力度将很大”。
如今，北京的新房可以挑挑了
其实，安安买房前的2011年，也是北京的限购大幕开启年，“本地户籍限购两套住房，外地户籍限购一套住房，外地购房者需提供连续5年的社保或纳税证明才有购房资格。”
所以，即使像安安这样在楼市后黄金周期上车的刚需购房者，以纯居住为目买房，到了2020年，拿着增值的房款置换，并不足以满足改善需求。至少在2011年后，靠买一套房就实现全家在一线城市的居住自由、财富自由的人，是少数，甚至是个伪命题。
但是，安安被同区域的新房种草，这就是个信号——即新房价格与二手房价格的落差逐渐趋于合理。近期，有专家也对90度地产表示，“下半年，北京的新房有的挑。”
业内人士提供，目前北京供货量充足，而且今年推货速度提升了20%。安安曾看中的新房，就是今年1月中旬拿地的项目，并计划下月入市。提高周转速度，成了房企逃不掉的“宿命”。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也预测，资金与楼市间的“防火墙”已成形，下半年，开发商要“降价跑量”了。对于购房者来说，可以挑、可以选了。分析原因是，近日针对房企刷屏的“三道新规政策”，住建部、央行要求，控制过度利用杠杆、吸金能力强（往往能给出10%左右的利息）、土地市场摧城拔寨的房企。
伴随四季度及明年，房企密集融资到期，如果增量融资收紧，赶快卖房就是唯一选择了。不过，业内人士提醒，“房企也不会大范围拿出那么多房源去促销，而且促销的时间周期也不会拉得太长。”
尤其是之前已经开过盘的，现在是二期、三期开盘的项目，不会轻易降价。即便房企压力再大，在降价这件事上，不会全面铺开。价差太大，会导致前购房者因为价格失衡的集体维权。
不过，像安安看中的新开盘项目，优惠力度会在可控制的范围内更大。所以，90度地产整理了北京自2020年期的新拍地块，瞄住这些即将入市的新盘，可能会有挑到实惠新房的机会。但是，优惠力度过大，购房者也需警惕，开发商不断压缩利润，收房时可能面临减配、维权。
“捡漏”肯定是少数，从限制房企融资、加上7月官方在长三角一体化发展座谈会、及730的中央政治局会议两次提出“房住不炒”来看，防止楼市失控还是未来的主旋律。
“一顿折腾”后，安安觉得，买房这事堪比“西天取经”，是个脑力体力兼用的活，有时候，还掺杂了些许运气。
魔幻楼市变换莫测，马上就到“金九银十”季了，“金九银十”还能从营销噱头回归至市场成交升温吗？90度地产将持续关注下半年的“故事结局”。
盯住这些地块的楼盘，或许还有“捡漏机会”