稳稳的幸福 VS 不增长的烦恼
8月27日晚间，万科发布了2020年中期业绩报。上半年：
万科实现营业收入1463.5亿元，同比增长5.1%；
归属于上市公司股东的净利润 125.1 亿元，同比增长 5.6%；
每股基本盈利 1.11 元，同比增长 4.0%；
全面摊薄的净资产收益率为 6.39%，较上年同期下降 0.96 个百分点。
在这半年，万科大动作频繁。就在8月27日，万科将中西部区域一分为二，成立了西北区域事业部；还出人意料的插手了泰禾的事务，设置前提的情况下，可能成为泰禾的第二大股东。
万科依然很稳，但在稳的同时，又似乎有点不一样了。
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在8月28日上午的发布会上，万科公布了一则消息：已将四大区域之一的中西部区域一分而二，单独成立了西北区域事业集团，覆盖陕西、甘肃、新疆、青海与宁夏五地。
此后，万科的业务架构将变为6BG（五大区域+物业），8BU(食品事业部、物流、商业、长租公寓、冰雪度假、海外及梅沙教育、企业服务)。
对于拆分的原因，王海武表示，“成立西北区域事业BG的考虑由来已久。西北五省接近全国三分之一的面积，在管理半径上相对较大，西北区域事业BG的成立是对过去探索、实践的进一步发展，目的是加强万科在西北地区多项业务更好的发展。”
中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受“地产一条”采访时，则认为，拆分应该是为了强化区域拓展和内部协同，解决原来“散兵作战”资源分散和协同不够的问题。并形成统一的“西北军团”，来加大参与内循环背景下的西部开发和经济发展的机会。
西北区域BG成立后，万科五大区域目前的管理幅度和管理半径大概都在高铁3小时、飞机1.5小时左右的一个范围内。
02
调整企业架构， 一定程度上是出于提升销售业绩的考虑。
中西部正处于快速发展中，在今年上半年，中西部区域虽然销售金额排名下降，但结算面积却稳居第一，占到了 35.01%。拆分之后，将更加有利于区域的精细化管理，以及整合业务。
受疫情停工停产的影响，万科上半年的销售业绩创下了5年来的最低增速，实现销售金额 3,204.8 亿元，同比下降 4.0%。
万科在2017年实现45.3%的销售额增速之后，便陷入了一个漫长的低增长时期。2018年万科销售额首次超过6000亿，但增速只有14.5%；在去年，增速仅3.9%。
而同期TOP100房企的累计权益销售金额增速是6.5%。碧桂园、恒大则分别为10.03%、9.0%的销售业绩增长。
万科走在了行业后排。
今年上半年万科销售额呈负增长，很大的原因在于疫情导致的停工停产。横向对比上半年全国商品房销售金额，其降幅为5.4%。万科只比其略高一点。
若以万科年销售目标6600亿来计算，上半年万科已完成48.5%的销售目标。业绩报显示，合并报表范围内还有 4,743.2 万平方米已售资源未结算，合同金额合计约 6,953.3 亿元，较上年末分别增长10.6%和 14.2%。
整体来看，万科要实现全年业绩目标，压力并不大。但想要再现“高增速”，几乎不可能。
毛利率的下滑，也是万科中期报反应出来的一大问题。
2020上半年，万科整体毛利率约为31.8%，低于行业33.29%的平均水平，较去年同期的36.2%继续下滑。
万科财务负责人韩慧华在中期业绩会上表示，2019年是毛利率的高点，因为2019年结算的项目大部分都是在2017、2018年销售的高点结转的。
“整个房地产行业毛利率下降是一个长期趋势，预计到年底还将有小幅回落，公司会将毛利率维持在合理水平。”韩慧华说。
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在上半年，万科暂缓了拿地的节奏，新增土储55宗，计容建筑面积约980.2万平方米，权益计容建筑面积约504.6万平方米，权益地价总额约321.3亿元，万科拿地金额同比减少50.5%，拿地销售比由2019年同期32.3%大幅下降至今年15.5%。
对比万科历年来新增土储面积可以看到，今年上半年万科创下了5年中的最低点。
从整体趋势来看，万科的减缓拿地并不是从今年开始的，在2019年时，就已经同比减少了20.6%。
在2018年的秋季发布会上，万科首次喊出了“活下去”的口号，可以看到，此后万科在销售的增长、拿地的节奏上都有所下降。保持一个相对“稳”的增长速度，是万科两年来的主基调。
对于今年上半年的保守拿地，万科执行副总裁、首席运营官王海武表示：“目前公司在手的资源可以保障未来2-3年的发展，同时万科也会不断关注市场变化，敏锐感知投资机会。好的项目需要观察，万科不会追高，也不会过分的保守。”
截至报告期末，万科在建项目和规划中项目的总建筑面积约 15,719.7 万平方米。此外，万科积极参与旧城改造项目，此类项目万科权益建筑面积约582.5万平方米。短期内，余量丰富，压力不大。
平安证券认为，预计下半年融资端将逐步收紧，土地市场回归平稳，叠加销售持续恢复，下半年万科的拿地节奏将趋于积极。
04
万科能够在下半年加快拿地节奏，是因为其拥有良好的现金流。
由于上半年拿地支出大幅下降，且有较高的回款率，以及积极的融资，截至6月末，万科持有货币资金 1942.9 亿元。而一年内到期的有息负债总和968.2亿元，短期内偿债没有压力。
万科的净负债率也在下降，为 27.0%，较去年年末下降6.85个百分点。
平安证券认为，“万科财务结构稳健，融资成本占优，有望把握潜在的拿地窗口期，进一步提升市场份额。”
但万科在业绩会上，依然强调的是“稳”。对于净负债率保守的疑问，万科管理层在业绩会上回应表示，“特别是经历过疫情，我们的启示是现金流就是企业生命线。”坚持净负债率低于40%的水平，是公司稳健的财务政策，是万科内部广泛坚持的制胜之道。
下半年万科是否会有积极的动作，还需要再观望。
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在上半年，万科的多元业务有较为突出的成绩。
万科物业新签约建筑面积 0.53 亿平方米，累计签约建筑面积 6.8 亿平方米，已经接管面积 5.2 亿平方米。其实现营业收入 67.0 亿元，同比增长 26.8%，其中 55%来自于万科以外的项目。
但需要注意的是，国内规模最大的上市物业公司碧桂园服务，上半年的营业收入为62.71亿，同比增长78.4%。
万科物业的营收虽然略高于碧桂园服务，但增长速度远不如碧桂园服务。
在今年上半年，融创、恒大纷纷走出了分拆物业上市的步伐，top4房企中，仅有万科还未有分拆计划。从目前万科透露的信息来看，短期内也不会有分拆上市的计划。
万纬物流和商业板块在中期“成绩单”中，也被专门拎了出来。
报告期内，万纬物流所管理项目（含非并表项目）业务营业收入 8.3 亿元，同比增长 36.9%，截至报告期末，物流仓储服务累计开业建筑面积 616 万平方米。
值得注意的是，物流行业被纳入了“基础设施类的REIT”的范畴。2020年6月，万纬物流首期类 REITs 产品已在深交所成功上市。
上半年，万科商业(含非并表项目)业务营业收入30.5亿元，同比增长0.3%；整体出租率达90.6%。
包含印力集团在内，累计开业的商业项目面积达836万平方米，同比增加11.1%。此外，规划中和在建商业建筑面积543万平方米。
王海武在2020中期业绩会上称：“我们的商业业务和物流业务，是在向城乡建设与生活服务商转型的道路上重要的探索和实践，我们确实希望未来这些业务能上市，但目前没有明确计划。”
有意思的是，长租公寓板块的收入情况也首次被披露了出来。
上半年万科租赁住宅业务营业收入 10.5 亿元。共在33个城市累计开业泊寓12.73万间。期内新增开业1.89万间。已开业项目整体出租率为88%，规划和在建中泊寓尚有5.77万间。
而此外的多元业务，如养老、冰雪业务等，便消失在了财报之中。
06
在本次业绩会上，另一个受关注的话题是万科对泰禾的投资。
今年7月，泰禾宣布与万科下属全资子公司海南万益管理服务有限公司签订股权转让框架协议。
在满足三大交易的前提下，泰禾将转让19.9%股份予万科，转让价格为每股人民币4.9元，对应总对价约为人民币24.27亿元。
若是交易完成，万科将成为泰禾集团第二大股东，泰禾创始人黄其森的持股比例会下降到30%以内，仍是第一大股东，但话语权大幅下降。
在业绩会上，祝九胜回应了此事。他表示，万科参股泰禾最终能不能做成，取决于三个要素：
第一，泰禾自身的生存意识，它的求生欲到什么程度；
第二，金融机构对泰禾的理解程度，泰禾确实是过度负债的，最后要么集体沉船，要么集体上岸，目前金融机构的共识程度也正在达成的过程；
第三，看福建省政府、金融办，对它下辖的企业碰到这样的问题，政府以什么样的姿态与智慧方案来做应对。
可以看到，万科对此事始终保持警惕，不仅要求泰禾自己去与债权人谈判，还希望福建政府与金融机构一起背书，从而减低自己的风险。
祝九胜说：“我们会全程参与这个过程，尽我们最好的、最大的善心，把这件事情能够妥善处理好，当然我们的底线是不影响万科股东的权益。”
万科始终厌恶风险，稳是根本，但进亦是动力。