作者｜周超臣
头图｜IC photo
8月31日港股收盘后，中国恒大（3333.HK）发布了截止2020年6月30日的上半年业绩报告，报告显示，恒大上半年实现营业额为人民币2666.3亿元，较2019年同期增长17.5%；毛利润为666.8亿元，毛利率为25.0%，较去年同期34%的毛利率降了7个百分点；销售回款3120亿，回款率为89.4%，较2019年上半年66.5%的回款率提升了23个百分点，为历年来新高；净利润147.6亿元，净利率为5.5%。
截图：恒大财报
过去这半年，恒大堪称房地产圈的卖房小王子、打折狂，从1月底疫情爆发以来，铺天盖地的打折广告铺面你手机app的开屏。
所以它也成了头部房企上半年合约销售金额和合约销售面积两增长的企业。上半年合约销售额为3488.4亿元，较2019年同期增长23.8%；合约销售面积为3863.2万平方米，较2019年同期增长47.5%。
虎嗅此前根据Top 5房企的公告统计制作
尽管有这样一份不难看的半年报，但所有人都知道，传闻中的“三条红线”，恒大全占了。
8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，内容是，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金”，核心思想是防范化解房地产金融风险。
被叫去座谈的12家房企作为试点企业，它们分别是恒大、绿地、融创、中梁、阳光城、碧桂园、万科、新城、保利、中海、华润和华侨城。并有传闻称，监管部门给房地产企业融资设置了“三道红线”， 并根据踩线的条数，把这12家房企分为了“红、橙、黄、绿”四档——
红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；
红线2：净负债率大于100%；
红线3：现金短债比小于1倍。
具体计算方式为：剔除预收款后的资产负债率=（总负债-预收）/（总资产-预收）；净负债率=（有息负债-货币资金）/合并权益；现金短债比=货币资金/短期有息债务
图片：地产三哥
以2019年底恒大的财报为准，恒大剔除预收款后的资产负债率为83%，净负债率为159%，现金短债比为0.61，三条线全踩中。与恒大一起三条红线全踩中的还包括融创、绿地、富力和华夏幸福。
在40分钟的中期业绩发布会上，如何降负债和如何理解政策调控成为了主旋律。恒大总裁夏海钧回答媒体提问时说：“6月底的有息负债较3月末减少了约400亿元，下半年降负债目标在600亿元左右，到今年年底预计比3月末力争减少1000亿元。”并表示，力争2020年到2022年，公司的有息负债平均每年减少1500亿元。
今年3月底的2019业绩发布会上，恒大董事会主席许家印确立了2020年对于恒大全面实施“高增长、控规模、降负债”的经营发展战略。他表示，“高增长”就是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿。“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年，恒大每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。“降负债”则是要把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年把总负债降到4000亿以下。
去年底，孙宏斌在一个演讲中给出预判称，这轮调控会持续很长时间，今后想增加负债是几乎不可能的。
对于恒大和融创来说，的确是不可能的。因为按照有关部门设置的“红橙黄绿”四档，三条红线全踩的房企位于红档有息负债规模不得增加，橙档的房企有息负债规模年增速不得超过5%，黄档的房企有息负债规模年增速不得超过10%；绿档房企的有息负债规模年增速不得超过15%值得一提的是，绿档里的房企基本上都是央企，不愧是国家的三好学生。
政策就是要逼着房企降杠杆、降负债。恒大给出的具体解决方案是：
1）加大销售及销售额回款。恒大称，1~7月实现合约销售3991亿元，销售回款3542亿元，下半年争取销售回款达到3800亿元。“恒大今年的销售金额是历史最高水平，到目前为止已经突破了4000亿元的销售，均价在9000元/平方米。”夏海钧表示，“公司下半年可售货量超8100亿，只需实现56%去化率，全年销售即可达到8000亿。”
2）控制土地储备规模，实现土地储备负增长。恒大副总裁赖立新表示，下半年将严控拿地，确保土地储备的负增长，聚焦一二线城市以及高增长的三线城市。上半年一手竞拍的土地溢价率都控制在10%左右，净利润原则上达到10%以上，下半年项目重点在城市更新和特色小镇。
3）分拆优质资产上市。近期恒大旗下的物业管理公司金碧物业引入了红杉资本、中信、农银、光大控股、云峰基金、腾讯、周大福等战略投资者入股235亿港元，占比28.061%，使金碧物业的估值达到了750亿元人民币，帮恒大的净负债率降低了19个百分点。夏海钧说，目前还在等监管部门的审批，力争今年完成上市，“下一步重点工作把公司优质的物业逐步分拆上市，释放更大的价值。”
谈及融资收紧对恒大的影响，夏海钧回答道：“这几年国家在房地产调控方面起到了非常好的效果，楼价、地价和预期都稳定下来了，恒大集团坚决拥护房地产调控政策，努力使自己发展目标符合国家的调控要求。”
“1月份恒大对疫情的把控比较准确，觉得有风险，1月份就向资本市场发了60亿的高息美元债，但这不是想继续扩大规模，是为了有效确保公司有充分的现金流。3月份开始大规模的进行战略目标调整，高增长和控制规模都已经实现。”夏海钧强调，“恒大的大部分都是通过按揭回款，恒大会快速增加销售额和快速增加现金回笼，这可以有效降低公司的银行贷款和负债。”
似乎是为了向有关部门表决心，夏海钧说：“恒大将一如既往地成为房地产调控模范生。”