7月郑州新房价格同比降0.7%
编者按：本文来自微信公众号“樱桃大房子”（ID:ytdfz8），作者：樱桃团队。
今天想说的是郑州！
自从2016年大涨引发调控后，这四年来，郑州无论新盘还是二手房都有不同程度的下跌。
今年叠加疫情，郑州的楼市行情直降到冰点。
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根据国家统计局发布7月份的房价数据，郑州新房价格同比降0.7%，二手房更是回落4.3%。
而整个7月份，全国二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨5.1%。
大家知道，统计局的数据涨跌幅度远远低于真实情况，郑州是为数不多出现房价下降的城市，且是三个月以来的连续下跌（5月下跌0.2%，6月下跌0.4%）。
反映出的是，降价，已经成为郑州楼市的主旋律。
真实情况又如何呢？
我跟郑州的房企朋友了解到，从2017年开始，郑州楼市就进入了横盘震荡期。
但前几年最先降价的主要是郊区，主城区还是比较抗跌的。
典型如绿博、管南、中原、经开、航空港、中牟西、高新等新区都在降价，跌15-20%是标配！
图片丨米宅
据我朋友说，房企一般不会明目张胆的降价，通常是采取首付分期，甚至是零首付，买房送车位，精装改毛坯，实在撑不住了，就只能以工抵房、特价房的方式降。
靠近主城区的滨河国际新城也在降价，比如以前2万/平米的，现在降到1.6万。
2016年炒的最热门的绿博，这次也是跌的最狠的。
这种远郊区在楼市调整期，往往是最不抗跌的。
为什么呢？
绿博因为高大上的规划概念特别多，可绿博距离郑东新区又很远，到北龙湖二十公里，而绿博和郑东新区之间又隔了一个白沙，买绿博房子的需求肯定是买不起白沙再外溢过来的，白沙自己的供给量本身都很大了。
绿博的房子定位又还比较高端，大都是在郑东新区工作的，想买来投资兼自住改善的，所以2016年最高涨到了1.6万/平米。
但问题是绿博规划落地慢，人口导入也慢，一个远郊新片区的成熟周期太长了，所以也是最不抗跌的。2018年的时候绿博就普跌了15%。
而绿博又聚集了太多外来开发商，他们都是要求高周转的，我那房企朋友说，为了抢客户，大家只好争抢着先跌为敬了。现在绿博的房子1万左右的一大把。
今年上半年，郑州的房价下跌主要也还是以郊区为主，主城区的高品质学区房，郑东新区、北龙湖还是比较抗跌的。
虽然主城区的新楼盘也有过的很难受的，比如2016年那些高价地王扛到现在还没有卖完，但整体上还没有摧枯拉朽式的降价潮。
但下半年开始蔓延到了主城区，四环开始有降价盘出现了！
这意味着在调控力度不放松的情况下，韭菜在不断丧失，主城区也要沦陷了！
据郑州楼市报道，上周绿地城开始推出9900元/㎡工抵房、带装修、一万定房、3万网签，首付分期 , 三年三次。
绿地城2016年6月开盘时的价格是9400元/平米，四年过去，坐了一趟过山车，价格又快回到了原点。
图片丨郑州楼市
金水南阳路某盘，特价房16000+，比之前20000的价格降了近4000。
四环内推出特价房的楼盘很多，比如常西湖新区大盘裕华城，特价12400元/㎡、2万网签、剩余首付3年3次，还可以首付15%、85%贷款。
同样是在二七区的名门橙邦特价房已经几次降价，从1.4万元/㎡降价到1万3元/㎡，卖的不好又降到1万2元/㎡，再到现在的1.1万元/㎡。
现在郑州楼盘降价已经不是什么新闻了，就看谁降的多，下一步降到几环内。
我看郑州很多人买了房子都在留言后悔，当初1万2买在了郊区，现在不到1万能买到四环内，不同的地段，价格还更便宜，这滋味不好受。
现在郑州楼市确实不容乐观。
从2017年开始，郑州开盘的去化率就一直在下滑，今年受到疫情影响，更是惨不忍睹。
七月份，郑州新盘去化量环比又在下降67%，去化率环比下降16%。
数据来源：泰辰
主要问题还是出在供大于求上！
郑州楼市供给量太大了！
2019年郑州全市商品房累计批准预售面积3742.75万平方米，较去年同期上涨了6.53%。
成交量是多少呢，去年累积销售2900万平米，较2018年同期上涨了10.88%。
虽然比2018年成交量好点，但很明显依然是供大于求的。
再来看今年。
虽然供给量是以面积计算，而下面的成交量是以套数来计算的，但我们大概可以算出来。
比如7月份的销售面积是201.14万平方米，销售套数是21659套，而供给量是378.9万平米，那很明显供大于求。
今年由于疫情的影响，郑州的库存量一直在攀升，去化周期也在拉长，到7月份，郑州住宅去化周期约14个月。
你们看到下面这个房价地图，什么感觉？
是不是感觉郑州开发的范围太大了？新区遍地开花！
绿博国际文化创意产业区；郑东新区白沙科学谷软件小镇；龙子湖国家大数据及高校园区；北龙湖金融岛及中原科技城；国家航空港区；平原经济示范区；二七新区；滨河国际新城；中原新区、常西湖新区；高新双湖科技城；惠济沿黄经济示范区；管南新城；金水杨金创意产业区……（没写上评论区补上）
大部分这些新区，离主城区距离都很远，配套也不齐全，当初大都是炒作，头脑发热冲进去买来投资，有的兼自住，现在热潮褪后，投资客离场，大家才发现远郊那么远，住起来那么不方便，价格跌的那么狠。
其实稍微冷静想想就知道，一个郑东新区，都花了20年时间，集全省的力量才发展起来。
这么多新区，靠郑州的经济和财力啥时候才能发展起来呢？
正因为郑州搞这么多新区开发，大量卖地，所以供给量大，才导致楼市萎靡不振。
这几年郑州的土地供给量一直在增加，本来行情就不好了，你卖地一年还比一年多。不降价才怪呢。
而需求面呢，政策又没有完全放松，韭菜生长的速度根本跟不上。
加上购房者永远都是买涨不买跌的，越跌越不敢买！形成了恶性循环。
郑州去年放宽了落户政策，基本上接近零门槛落户。
2019年郑州常住人口增加了21.6万人。但常住人口增加不代表大家都是买房对象，也不意味着大家马上会买房。
买房限购上，郑州也是名存实亡，只要你在郑州无房，即使没有社保，外地人也能买房。
可是我的郑州房企朋友说，郑州新区遍地都是，楼盘太多了，韭菜数量实在是赶不上新区的开发速度，韭菜不够割了。
主城区的韭菜去郊区买房后，主城区的购买力也被透支了，结果郊区的降价潮最后就蔓延到了城区，殃及池鱼。
我知道郑州现在感觉很苦，因为房地产投资对郑州的经济贡献举足轻重。
按照房地产开发投资/GDP去计算房地产依赖度，郑州每一年都名列前茅，去年更是超过杭州，排名第一。
今年上半年郑州GDP完成5459.6亿元，同比下降0.2%，降幅分别低于全国、全省1.4和0.1个百分点，位列全国16。
在2019年全年GDP的排名当中，郑州刚刚超越长沙，位列15名，结果，今年上半年长沙又超越郑州，且高出近200亿元。
可见，长沙的产业结构在疫情黑天鹅的抗压力，明显比郑州要强。
短期内，是很难指望房地产政策放松的，要知道现在中央三令五申强调房住不炒，隔段时间就喊地方一块喝茶开会。想要靠放松调控来刺激楼市，很显然不现实。
所以郑州的出路，也只有一条，就是自救，少卖点地，自己去库存，韭菜慢慢培育。
当然了，房价下跌，对于购房者来说，却是好事。
只是大家买房的时候要注意，地段、交通，学区等情况都要考虑到位，即便行情不好，你买的房子至少稍微抗跌一点。
就像郑州，越核心的地段越抗跌，反正要跌也是先从郊区跌起，最后才跌到主城区来，四环，三环，二环。