多个朋友多条路，多个平台多卖房
编者按：本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：盐阿白。
作 者|盐阿白
编 辑|小屋
昨天，阿里联合易居办了一场房地产版的互联网大会，蒋凡、郁亮、张近东、莫斌、张亚东等大佬悉数到场，但笑得最开心的是富力的老板李思廉。
阿里与易居成立了合作公司，在其中投资了20亿元，占了85%的股份。蒋凡说，天猫还是房产行业新兵，但这次合作的目标是实现房产行业下一个十年的升级。
很多人不看好这次合作，其中包括资本市场，当天晚上易居的股票就跌了5.5%。
但富力却急于“蹭热点”，李思廉当场宣布要拿出500亿元货值，参与到“天猫好房”今年的“双11购房节”。
500亿，相当于富力今年1-6月份的全部销售额。
富力在今年的地产圈中非常活跃，请网红直播、发债、配股、打折促销一个都没有拉下，原因无他，这只昔日“华南虎”全部踩中“三道红线”之后，最近申请的26亿元ABS又被终止，富力必须通过其它融资方式和销售加速来解决“负资产”的问题。
01
继穆迪在5月份降低富力的公司评级之后，8月31日，标普也将标普将富力地产及其子公司富力地产有限公司的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”。同一天，惠誉将富力地产的评级展望从“稳定”下调至“负面”。
在四个月之内，三大评级机构集体看衰了富力地产。
但这并不是最坏的消息，9月1日上海证券交易所披露，富力地产一笔26亿元的资产支持证券ABS被“终止”——富力尝试的新融资途径被暂时堵死了。
但富力没有退路。据2020年半年报数据，截止6月30日，富力地产的总资产为4376.55亿元，总负债为3517.59亿元，资产负债率80.3%，净资产负债率高达177%，超过了恒大、融创等典型的高杠杆龙头。
按照8月份监管机构对房地产企业融资限制的“三道红线”规定，富力地产剔除预收款后的资产负债率为78.16%，净负债率176.7%，现金短债比0.44，均大幅超过红线。
富力地产一年内到期的非流动负债694.96亿元，而富力2020年的目标销售额只有1520亿元，这意味着富力要用接近一半的销售额还债，如果它还要拿地发展，就必须想办法借到“新钱”。
在债券市场上，今年富力只成功发行了一笔4亿美元的海外债券，利率达到8.625%，比公司的平均融资成本高了1.8个百分点。另有一笔7亿元人民币的超短期融资券（120天）。
所以，被终止国内的ABS发行之后，富力依旧要靠在境外的融资途径缓解资金压力。
除了发债，富力地产最新计划按每股9.82港元的价格配售2.57亿股H股，并会将募得的24.98亿港元全部用于偿还公司的境外债务性融资。
实际上，今年7月份，富力放弃了已经排队13年的A股上市计划，申请将2.2亿股境内未上市股份转换为H股上市，以增加融资能力，降低负债率。
此外，还有最新消息称，富力正计划分拆从万达收购来的部分酒店以房地产信托基金形式在新加坡上市，从而盘活酒店资产以缓解偿债压力。
截至2019年末，富力地产拥有90家运营中酒店、42家在建酒店，合计拥有132家。但这些酒店并未像收购万达酒店之初预计的那样带来质的改变和利好。
02
自2017年富力以6折的价格从万达手中拿下了77家酒店资产之后，富力一跃成为全球最大的五星级酒店运营商。
但在2017-2019年间，富力酒店业务的亏损额一直在翻倍增长，三年分别亏掉了：1.46亿元、4.59亿元、10.08亿元。
今年的疫情给酒店行业带来巨大冲击，富力上半年便亏损约9.4亿元。
不仅不赚钱，还有业内人士指出，因为沉淀了大量资金在酒店等投资物业中，富力错过了好的时间点去发展。
即便富力愿意将酒店打包成“资产包”出售，目前也不是最好的时机。在当前，大部分房企都在强调“降负”、“保现金流”，很难有企业愿意大规模的收并购。
富力选择REITs是最简单的回款方式，但这个计划至少需要10个月时间。
在酒店之外，富力还在其它持续性现金流业务上“动脑筋”。
今年4月，富力披露了关于出售物业管理公司及框架协议的关联交易事项，富力及第四间附属公司将物业管理业务的相关项目，以3亿的价格出售给天力物业。天力物业由李思廉及张力各自拥有50%股权，这一举动相当于已将物业业务剥离。
业内人士推测，富力有意将物业业务成立单独的平台，后续独立上市，从而获得更高的市值，做大整个富力的资产。
但同时，这一操作也引来质疑，按富力物业管理2019年的业绩计算，3亿元出让价对应的市盈率是6倍，而这一估值倍数明显低于目前资本市场。2020年物业股预测PE平均值为38倍，即使是不依赖地产开发业务的彩生活的PE也比李思廉和张力给出的价格要高。
03
在资本市场上动作频频，在销售端富力也没有闲着。
在疫情最严重的2月，3000元就能定购富力的一套房，推荐他人购房，还可以获得将1万元的推荐购房奖励，并叠加1%佣金奖励。
此后，富力又频繁加入直播买房的活动，推出了数场“老总直播”，还跨界联合李湘进行了一场线上直播。
8月，又搞了一场“房、车、车位”联合优惠的营销活动，拿出了350套房源参与活动。
9月，李思廉在阿里和易居合作的主场上拍板了500亿元的促销计划。
这一举动，相当于富力在“押宝”。因为根据公告数据，今年前八月，富力录得总权益合约销售额 726.2亿元，较去年同期减少10.62%，只完成年度销售目标的47.78%。
李思廉终于说，“（今年）无论是在投资物业，或者发展项目，我们都有出售的计划。”
另外，富力还会减少拿地，“招拍挂方面接下来会放慢一点，集中的招拍挂都是短平快的项目。”拿地向那些12个月内能实现现金流快速回正的项目为主，“大型的、一百多亿的（项目）尽量不参与，大多数控制在10亿元左右的价格。”
今年下半年，富力计划推出16个新项目，及2300亿的可售资源。但7、8月，富力只卖出了216亿元。这或许才是富力着急忙慌加入阿里的“百亿补贴”双11购房节的主要原因。
富力对资金饥渴，反馈到了渠道上。但“天猫好房”的双11能带来多少业绩，尚且未知。