万科线上业绩发布会，说了很多真话
编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：财爷。
前天，万科举行了2020业绩线上发布会。
我们前跟大家聊的比较多的是交易端的内容，对于房企端口的行业分析聊的不是很多，比较重要的原因是很多房企往往都只是站在自我的层面说话，都是自我吹嘘。
但这次万科线上业绩发布会，说了很多真话。
这一次，我觉得郁亮说的话，每个人都应该好好琢磨。
1
“房企，再也不能像过去那样囤积生产资源、赚金融杠杆的钱了”。
这是句大实话，以前的房地产行业，真的是太舒服了。
过去的十年，是房企突飞猛进的十年。
过去的十年，是中国楼市激进的十年。
过去的十年，是房企老板们密集登上福布斯的十年。
房企的利润来源，除了正常的买地盖房赚差价外，还有很重要的一点，就是赚囤地的钱+赚杠杆的钱。
赚囤地的钱，其实就是用时间换空间。
对于很多港资房企而言，能躺着赚钱，绝对不起身盖房赚钱。
我们以李嘉诚旗下的长实集团为例。
1993年，长实集团拿下的北京誉天下别墅项目，直到2018年才全部开发完，跨越时间长达25年。
2006年，长实集团拿下上海真如城市副中心第一幅巨量核心地块，原计划是要将真如打造成城市副中心，因为开发商工程进度实在太慢。
囤地七年后，直到2013年，才推出了700套房源，直到现在，项目还处于持续开发状态。
目前该住宅项目平均售价9万左右，较13年前3027元/平方米的拿地价格增长了近28倍。
28倍的差额，长实这场“时间换空间”的游戏再次赢得了胜利。
碧桂园通过高周转赚取巨额利润，港资通过极慢周转也能获得暴利。
当然，对于中国大量的内地房企而言，其实是在玩金融杠杆的游戏。
一块地原先拍下来是10亿，拍下后，马上把地抵押给银行，获得相关贷款，一下子就能贷出大部分的土地款。
这对于房企而言，只要背后有银行有金融杠杆的支持，就能持续不断的玩下去。
但是，现在所面临的情况就是银行和ZF也开始对房企下手了。
而这样的规定对于资金总量比较小的开发商而言，一定会越来越艰难，大鱼吃小鱼的现象一定会越发常见。
所以，我们看到未来的房地产企业，一定是资金密集型企业，你有钱，才能一直玩下去。
2
“房子就是个耐用消费品。开发业务，越来越像制造业；经营业务本质上都是内容的经营，越来越像服务业。”
这是郁亮的原话，其实也在一定程度上说明了地产发展的方向。
前期房企对于房子的理解，其实是很肤浅的，就是拿地盖楼，只要你能把房子盖完，总能把房子给卖出去，只是时间长短而已。
但是，随着地产行业竞争加剧，人均面积的逐年增多，房地产行业会越来越像制造业。
郁亮把现在的地产业很形象的比作成了10多年前的中国家电业。
“当时中国每个家庭基本普及了三大件，早就度过了短缺的时代。2007年的时候，家电市场已经到了接近饱和的天花板。“
“家电行业的洗牌是残酷的，可以看见现在活下来的企业比如美的、格力、海尔，最终都是凭着好产品好服务和良好的经营管理能力”郁亮说。
相信在地产行业中的同行一定会有这样的感受：这是个靠天吃饭的行当。
相信很多人对于2018年的行情应该还是有比较深的印象的，当时整个市场客户完全都是真空的，就是不知道为什么，客户突然没了行情也突然没了。
对于市场，我觉得很难有人可以做出精准的预测，也很难有房企可以左右市场的热度。
但对于万科而言，每一次市场下行的时候，万科就开始不断的修炼内功，比如万科的精装修体系和万科的工业化标准几乎都是在08年后逐渐推广的。
只有把地产行业变成制造业，才能更好的抵御来自市场的风险。
也因为是制造业，所以对于开发商而言，一定会更注重产品的性价比，也一定会花更多的力气去钻研客户的喜好从而研发出更贴合客户的行情。
对于客户而言，也一定会愿意为更好的产品和服务买单，对于制造业如此，对于地产行业更如此。
所以对于万科而言，以后卖房再也不是一锤子买卖，而是跟格力、美的、海尔一样，会提供良好的售后和质保，所以品质和服务将会贯穿整个项目的周期然后不断被拉长。
3
“三道红线”、“双集中”等系列政策出台，标志着行业进入了一个非常明确的管理红利时代。
这是郁亮对热点政策给出的定调。
前段时间大家讨论比较多的，是关于房地产的三道红线：
1、剔除预收款后的资产负债率大于70%
2、净负债率大于100%
3、现金短债比小于1
简单说，以前开发商拿地是通过负债拿地，而且可以无限制的负债下去，空手套白狼。
接下来，这样的模式就行不通了。
任何一家开发商，贷款是有上限的，不是你想贷就能贷的。
为什么一定要这么规定，因为一旦开发商资金链断裂，很容易造成大批量烂尾楼的出现。
这样的事情，我们见得还少麽。
在任何一个城市，买房都是不容易，一旦烂尾，对于一个家庭的经济而言，都会受到重创，最让人郁闷的是首付付了，开发商破产了，买房人还要接着还房贷。
还有这样的“双集中”政策，地方政府将在一年内“集中发布土地出让公告、集中组织土地出让”，这对于房企的资金要求，也是很严格的。
所以，如果从本质上看，这其实就是在给开发商进行极限施压。
如果你有钱，你就可以一直玩下去。
如果你没钱，趁早离场，因为接下来也没你什么事了。
由于是集中供地了，所以对于开发商而言，一次性要腾挪出巨量资金来拍地是很不容易的。
所以对待每个项目，一定会更加谨慎，对于拍到的项目，一定会更注重成本效率，提高自己的管理能力从而降低成本。
4
任何一个市场，其实都存在的机会。
对于万科这样的行业标杆者而言，其实还是有机会的，用郁亮的话来说，这样的机会存在于三个层面：
1、“机会来自于客户的需求与城市的发展”。
这次疫情对于地产行业的影响其实是很大的，比如大家在家的时间越来越长，大家的社交距离却越来越短。
我们更多的喜欢待在家，不愿意出去了，所以家庭场景的多元化就很重要。
翻译一下就是，同样是90平，以前只能做2房，接下来就是做3房甚至是4房，房价面积会划分的更小，从而满足用户更多的功能性需求。
其次，以前大部分开发商只关心红线内的配套，而现在，社区一公里的配套都变得很重要。
所以对于万科这样的开发商而言，一定会涉及到教育、商业等多个领域，将项目的影响力范围扩大至整个1公里。
所以我们接下来，也一定会看到越来越多的开发商开始“不务正业”，会看到大量的开发商开始进入到更加多元化的领域。
2、“世界级的都市圈，将成为中国下一轮增长的核心驱动力”。
其实整体的局面已经很明显了，对于供应量比较少的环沪、环京、环深等城市的房产将更加紧俏，因为这些城市所在的都市圈，将引领整个中国经济发展。
所以，最近一段时间我们看到浙江义乌、苏州昆山等城市热度比较高，一方面是城市轮动的周期到了，另一方面就是他们的内生动力其实是很强劲的。
3、“像TOD、城市更新、大型复杂项目等等，都成为未来城市的必备元素”。
所以，当我们反过来看，万科为什么要花那么多钱在上海大虹桥区域落位TOD天空之城项目，为什么要重仓广州的城市更新项目。
其实就是提前了其他开发商一步，先把这样的路给趟平了，然后迅速建立起自己的行业威望和品牌声誉，从而更好的锻炼了自己的能力，实现了品牌溢价，增加大家认可度。
最后，还有几句话想要送给大家：
第一，现在起，停止购买小开发商的项目，什么叫小开发商，比较武断的判断就是那些你没听过的。
第二，绝大多数的城市，恐怕都没有机会了，大家可以重点关注环京、环沪、环深的城市，这些城市的组团效应，将会越来越明显。
第三，房地产行业接下来的增速会放得很慢，不要总想着一夜暴富。
第四，对于绝大多数城市而言，将不会产生新的地王。
第五，买房，同样的面积段要更关注户型的功能性，房间要多。
郁亮说，地产行业的下半场将正式迎来淘汰赛。
地产行业的洗牌，将正式开始！